楼市“金九银十”数据不亮眼 “买涨不买跌”购房者还想再等等

信网11月7日讯（记者 赵彦阅）今年下半年以来，青岛楼市利好政策一茬接一茬：调整青岛非限购区域购房首付比例、全域取消限购、放松交易条件、认房不认贷……可以看出，政策不断加码，松绑力度持续加大，“十一黄金周”期间各楼盘更是继续发力，各种假期折扣、补贴、车位券、老带新、送物业费等一系列促销方式齐上阵，有的楼盘还能“以旧换新”。然而，从最新公布的数据看，地产行业传统的“金九银十”却并不闪亮，从青岛多家地产咨询公司统计的数据看，今年10月的销售信息环比、同比都呈下降态势。

“金九银十”数据不亮眼  青岛楼市监测有下降趋势

信网注意到，青岛多家地产行业咨询公司都发布了10月岛城楼市的销售信息统计，虽然数据略有差异，但环比、同比数值都呈负数来看，今年的“金九银十”并不亮眼。

而在此前，青岛市房地产事业发展中心主任张晓也做客《行风在线》节目时，也回应过青岛房价的走势情况。她表示，今年7月份，国家对房地产市场做了新的预判，供需关系发生了重大变化，市场的确出现了一段时间的下行趋势，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，青岛也落实了这些政策，出台全域取消限售限购等一系列措施。对青岛市场监测分析来说，有下降的趋势，但是区域分化比较严重，好的地段、好的配套住宅价格还是比较坚挺的，前三季度销售在山东省处于首位，青岛房地产占全市GDP将近6%，是国民经济的一个重要组成部分。

同一项目新老楼座相隔一年半拿证  单价相差近2000元

房价到底是涨是跌，新房的备案价或许可以视为一个参考标准。以东李片区的一处楼盘为例，这个项目体量不小，规划了20多栋高层住宅，从第一次拿到预售许可证至今已经有一年半的时间了。2023年3月，该项目的两栋毛坯房最先拿证，156套房子如今还有8套低层或顶层的房子可售。从备案价上看，1套一楼108平方米的房子单价19734元，二楼的备案价则是20667元。

而同一项目的5号楼则是2023年8月拿到的预售许可证，也是距今最新开售的房子。5号楼同样是毛坯房，1套一楼103平方米的房子单价17790元，二楼的房子面积106平方米，备案单价18990元。

相同的项目，相同的楼层，同一面积区间的新房，相隔一年半，备案单价降低了近2000元。

刚需项目面临“买涨不买跌”  改善住房一上市就“很抢手”

“一直做不了决定买房的大多是刚需族，他们手头的资金不算宽裕，首付比例、贷款利率、还款方式都是他们要考虑的因素，可能之前已经放弃的一个项目突然出了套特价房，他们又会改变主意，再重新看房比价，成交周期就会拉长。”一位从业房屋中介的业内人士表示，刚需房的户型、面积等基础因素差距不会太大，随着地铁等公共交通覆盖面扩大，刚需一族的选择范围也在扩大，“原本购房者是二选一或者三选一，现在可能就变成了五选一，项目之间的竞争压力不小。”

与刚需族相比，如今有改善需求的购房者也逐渐增多。他们能接受的价格空间更大，对房屋的附加值也要求更多。除了户型、地段等基础因素外，他们对环境、品牌乃至后期的物业服务也有更多要求。

“如果说是看改善或者说高档住宅，崂山区的项目比较典型，特别是今年的张村河片区，拿地、上项目的都是很有实力的开发商，从户型面积上就能看出来是主打高端客户的，所以无论是项目整体的设计，还是户型、装修，都给人很上档次的感觉。从价格上看，这类房子的单价能够得上刚需房的两倍，但据我所知，有些项目一上市，就早早有客户主动来看房了。”

青岛楼市不缺“豪宅”  企业实力、地段环境、房屋品质缺一不可

据统计，2023年1-10月份，青岛商品住宅销售总金额前10名的楼盘中，张村河板块的千万级的鲁信有邻花园就以21.48亿元位居第一。位于崂山区前海一线的银丰·玖玺城以自入市以来项目持续热销，70000元的均价，一套豪宅动辄就上千万元，在1-10月累计网签19.84亿元，位居亚军宝座。

同样是银丰地产的项目，银丰·玖玺臺也被市场关注着。地处松岭路与盈川东路交汇处，这一地段可以算是崂山区的核心位置，周边分布着政府机关、高校学府、会展中心、博物馆剧院、商超等，城市配套设施已经满足了日常生活以及商务社交需求。除此之外，该项目靠近午山和石老人浴场，同时拥有了山景与海景。

“户型、地段、环境、配套都没得挑，这个项目可能都不止是改善，得算是一流的高端项目。这样的房子价格肯定高，但目标客户群体也非常清晰，用好的产品去迎合高净值客户的需求。”业内人士认为，这样的房子是不可多得的稀缺资源，虽然价格不菲，但同样不缺买家，“像是前海一线的房子，走的也都是这个路子，有实力的开发商加上稀有地段，设计出来好房子，自然能卖个好价钱。”

地产新政策持续出台  业内人士认为主城区楼市将以平稳为主

住房价格的涨涨跌跌向来备受瞩目。进入2023年，国家层面对地产行业的调控政策已经出台了数百条，楼市放松政策的落地实施也调动着整个市场的情绪。认房不认贷、全域取消限购、银行利率调整、公积金新政实施……这些政策的出台落地都在提振着市场信心。

进入第四季度，各大开发商或因为业绩压力，或因为着急回款，都使出浑身解数，各种促销方式层出不穷，甚至除了传统的营销模式外，降价、打折、给补贴、送车位等促销手段轮番上阵。但对观望许久的购房者来说，凭着“买涨不买跌”的心态，盼着房价再降点，迟迟就没有出手。

有业内人士认为，就目前楼市状态来看，虽然尚未有明显大幅回暖苗头，但综合考虑资源配置、地段、产品力、品牌等多个因素，主城区多数楼盘的价格不会有太大变化，仍将比较平稳，一些销量受阻或者楼盘相对集中的近郊片区，价格战仍将持续，“预计区域分化将继续拉大，房屋自住理念增强，投资理念有所下降。”