疫情不是万能挡箭牌 以“不可抗力”当理由延期交房不能完全免责

信网4月1日讯(记者 于晓 丛黎)等交房，是业主在签了合同、交了房款以后最重要的事。盼着准时交付住新家，可到了现实里总会有多多少少的意外，让准时交付变成了延期交付。自从新冠肺炎疫情闯入了人们的生活，疫情影响工期进度就成了开发商延期交付时的理由，毕竟这种不可抗力能够免除开发商的违约责任，省去一大笔违约金。可是，业主的眼睛是雪亮的，延期交付究竟是疫情影响还是其他因素惹的祸，可不是开发商一句话就能糊弄过去的。

房子延期交付 开发商怎么都拿疫情当理由?

如果说疫情影响施工进度，那么在2020年上半年的影响是最大的。信网大致梳理了一下，当时青岛的在建楼盘项目中，有超过20个都发布了受疫情影响而延期交房的公告。

而随着疫情防控的常态化，无论是从复工复产、稳定行业市场的角度还是满足业主住宅需要的角度，大部分工地都已经恢复了正常的建设进度。可即便在这种情况下，被疫情耽误仍被一部分开发商拿来当做不能按时交付的理由。

达观天下原本应是2020年9月就交房的，但停工早就是工地的常态了。一开始，开发商说是因为疫情要推迟交房时间，可实际上却是青岛东方聆海置业有限公司遇到了资金上的困难。

无独有偶，计划在2022年1月底交付的星雨华府三期南区也同样声称因为疫情的原因停工，但实际上这一项从2021年10月就出现了停工的情况，而停工的原因则与开发商资金链有关。

从近期的媒体报道看，被爆出工地停工甚至被质疑烂尾的楼盘项目并不是个例，有的的确是在疫情突发后出现的停工，有的则是在疫情之前就停工的。比如，西海岸新区的金沙乐府距离交房还有三个月的时间，但工地上却不见施工人员的身影，原因是因疫情工人暂未返青，等到全面复工后会全力抢工。即墨区的三盛国际海岸也是停工的状态，但原因似乎与疫情无关，而是因为该项目与之前承建单位的合同到期了，新的承建方还没进场，所以造成了没人施工的情况。

信网发现，从去年起被曝出延期交房的既有泰山华府这样由本地企业开发的项目，也有禹洲朗廷府、实地蔷薇国际这样在多地都有项目的知名房企。“其实当开发商第一次通知说是因为疫情的原因要延期交房的时候，我是相信也是理解的。可是当延期交房的时间一改再改，到最后直接不承诺交房时间了，我就不怎么相信了。”杜先生也是延期交房的“受害者”，对他来说开发商的一次次说辞就像是狼来了的故事一样，说多了就没有信服力了，“同样都是盖房子的，同样都有疫情，怎么别的项目晚两三个月就交房了，到他这儿就得拖上小一年?”

停工也让项目压力山大 开发商看中“不可抗力”可免责

正如杜先生所说，疫情是全社会共同面临的困境，特别是在同一地区，对所有地产企业的影响应该是大同小异，如果一个项目延期交付的时间太久，除了疫情意外，就一定另有原因。

疫情对于楼盘建筑工地的影响有多大，业内人士算了这样一笔账：“2020年刚刚可以复工的时候，很多工人还没从老家回来。为了减少路上的风险，工地都是包了车直接点对点去接的。回青岛以后，工人们还要进行隔离，也就是说人虽然回来了，但是并不能马上开工。再加上工地上还需要准备各种防疫物资，看起来每笔费用都不算大，但加起来也是一笔不小的额外支出了。”

除了多花的钱，很多工地在复工初期也经受着“巧妇难为无米之炊”的困扰。“工地上的很多材料都是要从外地运进来，各地的防疫政策不一样，比如我们这儿可以复工了，但是材料供应商那儿还也有疫情，谁敢冒险让他们来送货?”

这位业内人士来说，从地产行业的规律看，施工工期拖得越久，企业要额外支出的费用就越高，所以一般来说，多数房企不会故意拖延工期，反而会积极复工尽可能的减少损失。“开发商比业主还盼着能按时交房呢!早交房才能早回笼资金，有了钱企业才能正常运转下去。你看现在这些停工的工地，很多都是被资金链困住了。要我说，这种情况直观上来说可能不是疫情造成的，但是往根本上说，也是受了疫情的影响。”这位业内人士表示。

对开发商来说，停工造成的延期交付，将影响资金回笼的速度进而影响整个企业的资金链状况。对购房业主来说，房贷和租房带来的经济压力并不会因为房屋延期交付而放缓，反而要承担着更重的精神和心理压力。

造成工地停工的原因很多，为什么开发商却统一看上了受疫情影响这个理由呢?原因很简单，疫情属于不可抗力，在绝大多数的购房合同中，因为不可抗力造成的延期交付，开发商是不需要承担违约责任的，也就是说业主不能因为疫情的原因向开发商主张索要赔偿。

多地已出台指导意见 疫情影响也有限度

“停工一个月可以说是疫情影响，要是停上一年总不能还拿疫情说事吧?疫情的影响总该有个限度，要不然这个理由彻彻底底成了开发商的挡箭牌，我们业主的权利就无法得到保障了。”

因疫情影响房屋交付进度，这一情况不仅在青岛出现，全国各地都有这样的例子。为了规范行业，也为了保障业主的合法权益，一些地区也对这种情况下延期交付的时间做了限制。

2020年的疫情对武汉的影响应该是最大的。2020年4月，武汉市住房保障房管局联合市教育局、人行武汉分行营业管理部印发《关于应对新冠肺炎疫情做好商品房交付有关工作的指导意见》的通知，其中就提到了要“合理顺延商品房项目交付时间”，既买卖双方已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，受疫情影响不能如期交付的，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交付时间。顺延时间可参照《省政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》有关合理确定项目工期的要求，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。房地产开发企业应当依法就延期交付事项告知购房人。买卖双方对不可抗力适用及交付时间存在争议的，应当按照合同约定通过仲裁或司法途径解决。

辽宁省沈阳市房产局、市自然资源局等联合印发《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》的通知(沈房发〔2020〕5号)明确：对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月延展期。

法院有判例 疫情之下“不可抗力”不是万能的

虽然新冠肺炎疫情已经被宣布为“不可抗力”，但各地对于可能出现的建设工程领域延迟复工、工期顺延及房地产开发商延期交付的情形大多给予了相应的政策支撑，而且疫情发展本身是一个不断变化的过程，因此在不同阶段对于不同类型的合同履行的影响是不同的。

2003年的“非典”同样属于“不可抗力”，当时也有购房者因为房屋交付问题与开发商对簿公堂。从能够搜索到的公开信息看，“不可抗力”并没有成为万能挡箭牌，在确定疫情与延期交房没有因果关系的情况下，法院依旧会判决开发商承担违约责任。

北京京师律师事务所青岛分所李升成律师认为，根据以往的判例，一般情况下法院只会免除政府部门在公开文件中认可的疫情影响期限，超出这一期限或者因为其他原因造成的停工，进而影响房屋交付的，都不能免除开发商的责任，“疫情影响不是无限度的，而且在2020年以后也很少有大规模的停工，开发商如果一直以疫情为借口，肯定是不能得到法院的支持的。”

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。

信网查询发现，2020年3月山东省住房城乡建设厅印发《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，但与其他地区的不同的是，《意见》中并没有明确延展期的时间，只规定“因疫情影响不能按时完成竣工综合验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期”。

合理顺延，这四个字也说明了疫情影响并不是无限的。山东信公律师事务所董来阳律师认为，因疫情原因，政府采取相应防控措施，导致房地产企业停工、停产，应当属于不可抗力范畴，可以顺延合同履行或适当免除相应违约责任。因不可抗力不能履行合同的，房地产企业应当及时通知购房者，并在合理期限内提供证明。但在具备复工复产条件后，不能继续按照不可抗力情形调整当事人间合同权利义务关系，否则导致当事人利益失衡。故疫情得到有效控制、具备复工复产条件的，房地产企业不能长期以疫情作为不可抗力事由不履行相关合同义务。