经历十多年使用的电梯,磨损严重,其安全性令人担忧。而近年来,电梯故障出现陡增态势。但想要更换新电梯,不仅需要业主意见统一,资金筹集也是很大的问题,困扰岛城不少业主。调查数据显示,青岛市去年在用电梯共3.8万多台,其中使用15年以上电梯2040台。未来5～10年,青岛市老旧电梯将成倍增加,到2020年达到5000台,其中住宅电梯2000台。老旧电梯改造更新困境如何破解?
■现状
电梯盼更换业主不愿掏钱
调查数据显示,青岛市去年在用电梯共3.8万多台,其中使用15年以上电梯2040台。近年来,电梯故障出现陡增态势。电梯安全隐患中涉及住宅电梯约占70%,远高于商用电梯。未来5～10年,青岛市老旧电梯将成倍增加,到2020年达到5000台,其中住宅电梯2000台。电梯老化,拿什么钱来修、来换,一直是“老大难”。市南区作为老居民区,这一问题尤为突出。
12月30日,青岛市市场监督管理局特监科的赵兵建告诉记者,老旧电梯更新改造难的原因有两点:一是业主意见难统一,难以达成共识;二是老旧电梯更新改造需要费用较高,更新改造资金筹集难。根据现行法律法规,安全评估的更新改造建议无法与国家规定的严重事故隐患画等号,在不存在严重事故隐患的情况下,须三分之二业主同意才能申请物业专项维修资金,启动老旧电梯更新改造。此外,多数小区物业专项维修资金不足以保障电梯更新改造,不足部分尚需业主自筹。
赵兵建表示,严格来讲,电梯的更新改造应由产权人出资,“电梯是业主共有,理应由业主共同出资。”但在实际操作中,赵兵建坦言“有些人认识有偏差。”例如,回迁房中就很容易产生遗留问题,业主觉得应该政府拿钱改造更新,而商品房的业主,则觉得电梯是物业负责,应该由物业拿钱,“物业只是负责管理、保养,电梯到年限改造更换时,应该是由业主承担的。”
■尴尬
太能“造”小病拖成大病
资料显示,欧美很多国家电梯能用二三十年,甚至五六十年,但我们15年以上就算老旧电梯,甚至很多电梯不到10年就状况百出,为什么我们的电梯如此体弱多病?“其实,电梯就像人的身体器官一样。”一位电梯业内人士告诉记者,一部电梯有数百个零部件,日常维护保养是非常必要的,但在面临电梯“小病”时,一方面不少物业和维保公司只是对电梯“头痛医头、脚痛医脚”导致治标不治本,长年累月下来,让电梯积累了不少陈年内伤。另一方面,“一般电梯三至五年就得进行一次中修、大修,这时候也需要业主出钱。”赵兵建表示,现在有电梯的小区居民要交电梯费,每月每平方米四角钱。
既然有电梯费,为何还让居民出钱修理电梯呢?赵兵建解释,电梯费主要用于四个方面:维保费、日常运行电费、定期检验费以及小的维修费用,“电梯费基本上都用在日常的这四个方面,一次中修、大修,得花三四万元,电梯费根本不够。”但很多业主不愿交这个钱,最后电梯也只能凑合着,小病也渐渐拖成大病。
“光看到欧美国家电梯寿命长,但安全运营是需要持续投入的。”赵兵建表示,现在电梯维保交电梯费居民已经比较认同,但很多人仍看不到设备更换这一点的重要性,“就拿车子来说,维护保养基本上都能做到,但到该换轮胎、电瓶时还是认识不够,总觉得没啥事还能用,非得等到出了问题才认识到严重性。”放在电梯上也一样,“之前有一栋公寓的电梯,钢丝绳用了20多年都没换,而通常应该是三至五年一换。”
■案例
居民自筹资金
停摆16年电梯又动了
尽管老旧电梯更换困难重重,但在岛城也有成功的先例。2013年,在西藏一路33号,这里的电梯在停摆了16年后,终于在楼上居民的齐心协力之下再次焕发了青春。这栋9层高的居民楼,居民通过凑钱集资更换了新电梯,成为青岛市第一个居民集资更换电梯成功的例子。
楼内居民刘女士称,这栋楼是1989年建成入住的,当时就配备了电梯,但是好日子没过几年,电梯就坏了。当时由于该居民楼没有物业,毁坏后的电梯也迟迟没有人修理,就这样废弃了十几年。在2012年9月份,楼里的居民再次聚到一起,商量更换电梯的事宜,大家决定自己凑钱买电梯。“正好那时候有个酒店要拆迁,电梯要出售,我们谈过之后发现电梯的质量、价格都还能接受,就决定买过来使用。”刘女士说。
从购买电梯到安装完成一共花费了近7万元。居民按照楼层越高交钱越多的办法实行,楼上每层有七家住户,一共九层。9楼的住户交2000元,楼层每减一层,少交100元钱。这样算下来,4楼的住户交1500元钱,算是最少的。2楼和3楼的住户不参与更换电梯,以后也不乘坐电梯,因此他们没有交费。安装了新电梯后,为了维护来之不易的便捷,楼内居民们给交钱更换电梯的住户配发了一个电子牌,有牌的住户才能乘坐电梯,之后面临电梯的电费、维修费等费用时,大家也商量参照楼层高就多交钱的方法。
■破解
若是全面更换
每台最高补贴15万
居民自主的尝试毕竟无章可循,政府有没有相关管理办法可依循呢?今年9月份,市南区在全市率先出台《青岛市市南区老旧电梯更新改造管理办法(试行)》,规定更新改造是指根据电梯实际使用情况,对故障率高、投诉率高、运行状况差的老旧电梯进行全面更换、升级改造、停机大修,以达到消除安全隐患,提升电梯运行质量的目的。但由于电梯改造更新的行动中困难重重,进展缓慢,“安全隐患太大,必须要采取行动。”赵兵建表示,电梯分为商用电梯和民用电梯,所谓老旧电梯是指使用时间超过15年的电梯,市南区首先进行改造的为民用电梯。电梯通过评估检测后,划分为修理、升级、更新3种处理办法。
据介绍,老旧电梯更新改造采取业主承担为主、政府补贴支持为辅的方式,在充分发挥业主主导作用基础上,政府通过安排配套扶持资金,对老旧电梯更新改造实行资金补助。
其中,全面更换,每台给予更新改造费用30%的资金补贴,最高不超过15万元;
升级改造,每台给予更新改造费用40%的资金补贴,最高不超过10万元。
停机大修,每台给予更新改造费用50%的资金补贴,最高不超过5万元。
经济适用房、房改房、回迁房等老旧电梯的更新改造费用每台给予70%的资金补贴,最高不超过30万元。
廉租房老旧电梯的更新改造费用每台给予100%的资金补贴。
截至目前,市南区已对20余台老旧电梯完成改造升级,80余台电梯正在改造升级,113台电梯已完成评估检测,升级改造工作将陆续开展。市南区计划到明年年底前,对辖区内262台民用老旧电梯进行改造升级。
■说法
除了政府补贴
更新费用来自三方面
如果电梯超期服役了,除了政府补贴,更换的费用出自何处?此前,青岛市质量技术监督局副局长王雷在与网友在线交流时曾表示,目前高层住宅当中,住户们都在缴纳电梯费,这一电梯费主要包括了电梯日常维保费和电梯维修更新改造费。其中日常维保费目前主要来源于所收缴电梯运行费(住宅电梯每平方米建筑面积每月0.4元),而根据《青岛市电梯安全监督管理办法》规定:电梯运行费应当单独立账专款专用,出现结余的,应当结转使用,可以用于电梯的更新、改造和维修,不得挪用。
王雷称,电梯过了保修期以后的维修方式,按照物权法的规定,电梯作为公共设施属于业主共有,电梯需要更新、改造、维修的,其费用应当由业主共同承担,要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而电梯维修更新改造费主要有三方面资金来源:一是电梯运行费的结余资金;二是住宅电梯需要更新、改造、维修的,其费用应当由业主共同承担,并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;三是住宅电梯更新、改造、维修需要使用房屋公共维修资金和住宅专项维修资金的,按照有关规定执行。
半岛记者 肖玲玲 徐杰
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