赵永乐正在张贴2015年物业费使用清单。
众所周知，封闭式小区常常由专业的物业公司来管理，然而记者了解到，从去年开始，湛山街道却出现了一种封闭小区由业主委员会来自治管理的新现象。近期，街道辖区内实行这种自治管理的小区已增至4个，这些小区均因种种原因导致了物业公司的撤出，最终在湛山街道及社区的引导协调下，建立起了新型管理模式。这种模式如何运行，有何效果，又有啥问题呢?记者进行了调查。
收支账目都公示清楚
3月18日，记者来到业主委员会自治管理小区芝泉山庄。上午9时30分，仰口路社区芝泉山庄片区党支部召开党员会议，业主委员会主任赵永乐和两名成员也来参加。会议结束后，赵永乐和同伴又联合湛山城管中队执法人员处理了一起投诉，紧接着，他们又去小区各个宣传栏张贴去年小区物业费收支清单。随后，几个人面对小区内部分枯死的绿植，商讨解决办法。一上午下来，他们几乎没闲着。
“去年1月1日，我们正式接管小区，以前的物业公司服务不到位，垃圾打扫不及时，大家意见很大，后来这个公司撂挑子不干了，我们一些业主就在街道和社区支持下进行了业委会改选，把物业公司的活儿都揽了过来。”赵永乐说。
记者了解到，进行业委会自治管理的小区，业委会成员大都闲不下来。东海西路上实行自治管理的小区，业委会成员还都大部分在职，他们常常加班加点商讨小区管理问题。
物业工作全都揽过来
到底业委会如何管理小区呢?3月25日，记者了解到，四个小区都各有5名业委会成员。“我们业委会下设业主服务办公室。具体事务由他们来干。”赵永乐说，“业委会成员之一张文羽兼任办公室主任，办公室聘任了电工、维修工、保洁员等共10人，这些人有报酬，而我们其他业委会成员全都义务服务。”东海西路自治管理小区和华严路上的自治小区管理模式也跟芝泉山庄类似。
海门路上的自治小区则略有不同。“现在的封闭小区物业管理大都实行包干制，物业费全部由物业公司支配。我们业委会上任后，实行酬金制，聘任物业公司，每月按约定数额给他们支付工资，结余的物业费由我们来管理。”该小区业主委员会主任盖方民说，业委会成员同样不拿一分钱。
对于物业费使用问题，4个小区都会半年向小区业主进行一次公示，芝泉山庄等小区还会将收支明细报送给湛山街道办接受监督。“我们5人全部签字同意物业费才能用，这是我们一直坚持的原则。”赵永乐说。而盖方民告诉记者，他们的物业费使用委托了会计师事务所来审计。
居民缴费变积极
进行自治管理效果如何呢?“总体上说，相比之前物业公司管理，我们小区确实有改观，卫生天天有人打扫了，非常干净，以前小区里的车乱停，现在也排得整整齐齐。”3月28日，芝泉山庄居民王桂芝说，去年业委会还给安上了监控和3个快递密码箱。
“我们小区院子小，车位紧张，以前物业公司没有加强管理，停车难，争抢车位的现象非常多，业主委会员上任采取了一系列措施，现在小区总算风平浪静。”家住东海西路自治小区的高培宇说。
记者了解到，业委会自治管理后，芝泉山庄、东海西路自治小区盗窃等案件发案率为零，而物业费收缴率也进一步提高。其中，芝泉山庄336户居民去年缴费率达到96.7%，东海西路自治小区共计79户居民，今年上半年已有65户左右居民交了物业费。
潜在问题不容忽视
“如何应对物业撤出问题，保证小区不乱，目前阶段，业委会自治是种很好的选择。”湛山街道办主任孔兆锋说，“但它并不完善，业委会‘当爹又当妈’，有一些潜在问题不容忽视，我们街道也正在努力协调改进。”
“业委会自治其实是一种过渡性举措，封闭小区物业管理仍然是根本解决办法，要想真正实现小区管理的良性运行，我们还是希望业主和物业加强沟通，相互理解，对老旧小区来说，可以根据市场情况适当调整物业费用，缓解物业与业主之间的矛盾。”孔兆锋说，同时街道也将强化居委会在社区管理中的主导作用，推动居委会依法对业委会开展指导，对物业服务企业进行督促，形成居委会社区管理、业委会自治管理、物业公司专业管理相结合的局面。
同时，王忠祥呼吁，希望相关部门能够尽快建立起与物业管理各类成本上涨相适应的调价机制，并尽快出台老旧住宅小区物业维修资金补充管理办法，缓解老旧住宅小区维修资金严重不足的矛盾。
文/图 记者 李晨
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