近日我市二手房交易成交量，像三伏天的温度，连连升高，甚至过户都要凌晨3点去排队，这也让家装市场跟着热闹起来。本周，记者走访了岛城几家品牌装饰公司了解到，自6月下旬以来，旧房翻新需求量连续攀升。青岛元洲装饰公司主任设计师石庆杰看来：“大部分人还没有二手房翻新经验，多数业主认为换换瓷砖、地板，墙面粉刷一新就能入住，其实二手房翻新不比装修毛坯房省心，甚至要花更多的精力和财力，不然入住后，一些家装漏洞慢慢显露出来时再懊恼，就为时已晚。”为避免吃大亏，一些必要的装修“关卡”，尚需提前了解清楚。
专家提醒
当装修完毕后，一定让装饰公司留下一张管线图。否则，如果以后出现水电问题，业主就只能抓瞎了，有时甚至还必须得凿墙来解决问题。
为旧房“把脉”揪出病灶
石庆杰提醒，二手房翻新前，必须先仔细验房，找出房子的潜藏问题，这就像“诊病”，先找出问题，才能使旧房存在的问题得以根治。
漏水：“渗、漏水现象占到二手房翻新问题的70%。”石庆杰介绍，一些二手房用的是老式地漏，腐蚀、生锈等问题使下水道流水不畅，积水成疾造成渗水现象较多。另外，若要改造卫生间坐便排水方式，会牵涉到主体管道，操作稍有不慎，会导致下水道堵塞或墙面渗水，所以要慎之又慎。石庆杰说：“有些渗漏问题肉眼看不到，需要一些专业的技巧和手段，认真检验才能过关。最简单的检验方法是在卫生间地面浇些水，看水是否能畅通无阻地流向出水口，墙面没有洇水现象。”
电路：对居住十年以上的老房，检查电路老化程度很有必要，电线出现干裂就须更换，预埋墙内的电线，最好刨开看有无套管，如果没有，建议全部更换。
裂痕：房子有裂缝很常见，但不为人所知的是，有些裂缝却是很大的安全隐患。石庆杰说：“裂缝与横梁平行只需修补好就行，要是与横梁垂直就是房屋架构出现了质量问题，要进行大修。”
门窗：门窗密封不严，是旧房“常见病”，但多数购房业主并不太在意这个问题，老式门窗密封条都是胶皮做的，易老化，胶皮缩短，导致漏风、漏气、漏雨。特别是夏季的青岛，不解决好这个问题，墙面粉化是迟早的事。
别忘了算上“拆旧费”
“预算做得越细，成本控制越精确。与毛坯房装修不同的是，二手房翻新要在原有预算基础上增加拆旧费、成品保护费。”青岛美宝装饰公司设计师宫翠基说。
“二手房翻新更要做预算，但人们却往往忽略了这一点，认为修旧利用会更节约费用。其实翻新二手房，是要将老房里的破旧细节彻底拆除，才能在良好的基础上实施个人想法，预算中‘拆旧费’断不可忽视。”宫翠基强调。
“建筑面积在100平方米左右的房子，需预留拆旧费约3000元。”宫翠基提醒，一些老房卫生间较小，且门框上都有横梁，显得门很狭小，这会产生拆横梁“移门”问题;另外，铺设新瓷砖前，需起掉旧瓷砖，这也是产生拆旧费的地方;与之相同的还有旧墙裙子的拆除等方面。而成品保护费用一般用在较新的二手房翻新，地板、门窗、墙面不需大动干戈，要用专业保护膜将被保护的地方或固定家具严密裹起来，这也会产生一定的额外费用。
优化功能分区是重点
二手房装修的最终目的是提升它的耐用性、便利性和美观性，这样才能给居住提供保障，所以优化功能分区是重点。
“二手房除了老旧，另一个常见毛病就是户型设计很不合理。因此，二手房改造设计环节，必须特别注意空间的功能优化。”宫翠基表示，二手房功能空间的优化至关重要，能大大增强房屋实用与便利性，并能恰到好处的体现美观性。比如，客厅与南卧室相连的户型，多数业主都想改造为客卧分离的典型户型，这可在计划分割线上用石膏板垒砌一米左右的墙面，再用玻璃橱窗或柜子等家具作为上半部分的装饰，既简便又不妨碍客厅采光。
很多二手房业主采用局部装修，宫翠基提醒，这种情况下，要注意翻新部分与原有空间的风格衔接。
老房子别做“大手术”
二手房多是旧式砖混结构，所以进行户型改动时，不能随意破坏原结构。
进行二手房的空间改造时，承重墙断不可动，“若要增加实体墙隔断，必须要注意新旧墙面交界处的施工工艺。砌墙时，除了注意放线砌墙以保持墙体垂直度、墙面平整度之外，墙体交界处最好贴一层钢丝网，或者把旧有墙面的水泥沙灰铲除几厘米进行找平处理，最好在接口处刮腻子的时候，贴层牛皮纸，这样便于找平，还可使接缝处更贴合。”宫翠基说。
不少业主在进行墙面翻新时，会让工人直接在旧墙上刮新腻子、刷乳胶漆，但多数时候这种方式不可取。房子居住5年以上，耐水腻子会老化，翻新墙面时，做好清除工作后，最好再刷上一层“墙宝”(一种粘合剂)，然后重新刮腻子。否则，新刮的腻子层，过不了多久慢慢就会剥落，影响今后墙面乳胶漆的施工质量和长期使用效果。
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