新政实行以来，西海岸新区楼市成交量的走高，已经证实了政策调控的刺激作用;但对这一楼市板块而言，新盘加推节奏加快，加上目前的存量，仍给开发企业形成不小的压力。
市场升温开盘加快
西海岸新区房产新政出台以来，新区高品质楼盘迎来了入市的最佳时机。面对此利好，各开发商是铆足了劲开始推新，既有纯新盘亮相，也不乏在售盘推新房源。
对室内购房者而言，西海岸新区的刚需房、改善性住房一直很吸引眼球，更何况那些独揽海天资源的项目，令不少投资性客户垂青不已。6月份，西海岸楼市可谓一片热闹，共10个楼盘推新，其中3个纯新盘，7个老盘加推。作为新区重要大盘，万达·维多利亚湾、万达·东方影均是不容忽视的重要楼盘。万达·维多利亚湾一期海公馆目前基本售罄，二期维多利亚湾自2014年8月开盘以来，凭借其三面环海、270°无敌海景而备受热捧，至今已销售约2000套，且销售势头一直很猛;而东方影都项目六大业态定位，品牌地产的后盾也让人备受期待。此外，月亮湾、保利海上罗兰、海信花伴里、海棠树等项目也踊跃推新。
存量仍旧居高不下
但对开发商来说，西海岸新区的存量，一直是个难以绕开的话题。来自青岛锐理数据的统计显示，目前新区的商品房库存总量依旧逼近7万套，占整个青岛市库存总量的三成左右。而且，这部分库存当中，库存量过高的楼盘主要集中在沿海一线的中高端别墅度假类楼盘。“问题是，楼盘的同质化，导致竞争不可避免，而且周边的生活配套普遍不足，唯一可以称道的是海景资源或者山海资源，这对于市场的成熟度来说，还有很长的一段路需要走。”青岛锐理数据总经理马光明说。
价格洼地效应明显
从本月计划推新的项目来看，计划新开楼盘中，多数楼盘价格仍不确定。“但因为受区域位置影响，一些新开楼盘依旧会维持低价跑量的原则。”业内人士张百忍说，毕竟高高在上的存量导致的销售竞争还在，尤其是在原胶南市的多数项目，依旧难以从高存量的重压下抽身而出，价格战依旧激烈。
但记者采访获悉，目前岛城市场价格分化明显，楼盘价格有升有降。部分楼盘由“暗涨”变为“明涨”，也有部分项目继续维持原有“低价策略”。比如，目前万达维多利亚湾项目的均价是6800元/平方米，开盘认购时候缴1.5万元房款，最高可抵10万元;月亮湾项目的均价在8500元/平方米，推出8000元可享9.5折的优惠，较之主城区，价格洼地效应明显。
而来自黄岛区国土资源和房屋管理局的数据显示，目前新区东区商品房均价为8707元/平方米，同比下降10% ，其中住宅均价为8266 元/平方米，同比下降7%，环比增长0.2% ;新区西区商品房均价为7044元/平方米，同比增长0.6% ，其中住宅均价6526元/平方米，同比下降1.7% ，环比增长1%。业内人士分析，随着新盘入市节奏加快，市场分化将更为严重。随着利好政策频繁发布，刚需及改善户型依旧是6月主打，区域内热盘加推将继续拉升成交。而区域新开楼盘在成为购房者关注焦点的同时，价格定位更重要。
买房落户最受关注 各类购房需求释放
从需求来看，青岛西海岸新区内的企业、高校聚集,外来人口、外来需求也比较多。“房产新政11条”出台后,购房落户条件的放宽让许多购房者怦然心动,认为也等来了最佳的安家时机。
从去年下半年开始，在西海岸新区一家销售代理公司上班的陈先生就踏上了买房的路程。但由于身边不少朋友说房地产市场目前不景气、房价还会下降，让他一直摇摆不定，如今看到购房可落户的政策,陈先生开始动心了。6月20日，在万达维多利亚湾项目的销售现场，他认购了一套100平方米左右的住宅;买二套房的丁女士，在江山丽城项目定了套房子。“我非常看好西海岸新区的发展前景，新区的远期规划人口达到好几百万，房产潜在的需求巨大，而且现在新区内地铁、轻轨在建，交通会越来越方便。”丁女士说。与她一样，不少地产圈业内人士对新区楼市未来的发展较为乐观。
较之主城区，西海岸新区更像是一个“大熔炉”，购房人群可谓来自全国各地，既有来自市区的市民，也有来自沈阳、鞍山、济南、淄博、临沂、北京等省内外城市的购房需求。对这些外来购房需求来说，买房落户的新政策可谓是福音。
今年是辽宁鞍山小伙子韩光亮来西海岸新区的第五年，“孩子马上就要上小学了，但我和爱人都是高中毕业，想通过高学历人才引进的政策落户根本不现实，而以前一次性全款买房才能落户的政策一度让家人头疼。”韩光亮说，而根据西海岸新区11条新政，只要首付买房一样可以落户，孩子的上学问题可以轻松解决了。从目前看房人数和市场反应预测,后期成交仍将保持增长态势。而新政施行后，西海岸新区的购房组成中，刚需、改善型需求、养老需求以及投资性需求均有所增加。
布局轨道交通网“西宿东工”很现实
今年的6月份，西海岸新区正好成立满一周年，短短一年之间，西海岸经济新区大规划项目陆续问世，也让这里成为青岛楼市的热点区域。建设国家级新区、打造灵山湾影视城、“欧洲硅谷”、建设特色小镇等大规划不断落地;桥隧通行费降价、隧道公交线路延长、地铁线过海、轻轨项目规划公示等利好接踵而来，区域发展的前景也越来越广阔。
交通方面，按照青岛市轨道交通线网总体规划，有5条轨道交通线路穿越西海岸新区，分别是1号线、2号线、6号线、R3线、R2线，将呈现出“两横两纵一半环”的布局。其中，1号线与2号线将分别从团岛穿海而过，而6号线将在西海岸新区形成半环，R3线从董家口到井冈山路纵贯西海岸新区，R2线主要连接西海岸新区与红岛，将在嘉陵江路与井冈山路路口与R3线实现衔接，经8号线可快速到达规划胶东新机场。“两横两纵一半环”的规划布局将串联起整个青岛西海岸新区的轨道交通布局，引领青岛西海岸新区的城市发展。据了解，1号线跨海段计划今年年内开建，而已经开建的R3线2018年底有望全线试通车。
“R3线纵贯新区东西，是一条贯通新区的重要交通线路，要想突破发展，离不开1号线的东连青岛主城区和R2线的北接胶东新机场，这三条线路建成后，西海岸轨道交通线路将融入整个青岛轨道交通体系，既达到了轨道交通线路区内贯通、连接重要交通枢纽、便民出行的目的，又实现了连接青岛东部北部城区融合发展。”黄岛区轨道交通规划建设指挥部相关负责人称，西海岸新区的轨道交通线路将打造成一个地铁线网，而形成线网后，就可以实现与整个青岛大区域范围内轨道交通线路的换乘通达。
根据已经公布的西海岸新区核心区规划，恒天财富、青房集团、青岛华江南实业有限公司、青岛银行、双星集团等项目，已签约落户核心区。作为“新区之心”，青西新区核心区将建兼具行政办公、金融商务、酒店会展、文化创意的国际一流滨海新城;初步规划为一带、两河、五园、六区，一带即滨海时尚休闲带，两河即风河、大卢河生态景观轴线，五园即市民公园、海滨公园、湿地公园、体育公园、森林公园五大城市绿地空间，六区即行政中心、金融中心、商务中心、商业中心、酒店会展中心、文化创意中心六个相对集中各具特色的功能区。其中，青岛灵山湾影视文化产业区内，东方影都等项目的入驻，也让这里汇聚关注，全球最大影视产业园将吸引3000家企业将常驻东方影都，“东方好莱坞”将在青西新区崛起。种种配套利好，让不少青岛本土居民也开始有了移居西海岸的打算，“西宿东工”可能会成为青岛人新的生活方式。
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