随着倒春寒接近尾声，天气一天天开始回暖，楼市似乎也开始回到阳春季。青岛江苏路小学的学区房涨疯了，11平米小房，按套卖，喊到了70万;济南一套挂了两个半月的二手房，营业税“5改2”后，第三天就卖出去了……近日，山东要求各地今秋起停招择校生，再次刺激了学区房的需求。加上央行降低存款基准利率、房贷按揭贷款利率降低等多重政策利好，全省不少学区房、次新房价格出现抬头迹象。
学区房
价格比年前涨了近一倍
近日，两大楼市政策调整，给我省的楼市带来了明显的刺激，尤其是学区房和过了两年不满5年的二手房，部分卖房者悄悄提高了房价，而房子反而愈加好卖了。
岛城江苏路小学学区房价格比去年年底上涨了一倍。8日，记者采访了一家青岛市青房置换(江苏路分部)房产中介。据了解，江苏路小学为青岛市重点小学，其周边学区房价格一直居高不下，目前其附近一套1952年的面积38平米的学区房，要价高达130万。
虽然大户型房屋价格总值高，但是越小的学区房因为总值低，反而越好卖。据青房置换中介人员介绍，目前该中介售卖的学区房中，一间11平米解放前的学区房售价70万，约6 . 4万/平米，可谓创了我省学区房的天价。
二手房
几天内增加了十几套房源
济南的二手房价格也出现了小幅度涨价。在奥体附近从事中介工作的李先生称，前两天他卖出了一套110平米的房子，该房子春节之前就挂出了，挂出两个半月一直无人问津。谁知政府发布政策“5改2”的第三天，房子就卖出去了，而且售价还涨了一万。
齐鲁楼市不动产一位销售人员表示，政策出台后，房价有小幅上涨。现在看房的人增多了5%到10%，今年4月份的销量同比去年好一些。政策出来后，1日到8日成交了4套，这在该公司是不错的销量。
随着楼市回暖迹象的显现，一些二手房中介的生意开始好转。“营业税5转2后，中介的房源明显增加了。”济南市历下区朝山街一家房产中介的负责人告诉记者，最近前来挂房销售的业主多了起来，几天工夫就增加了十几套房源。
新房
多数楼盘价格变化不大
临沂市河东区滨河大道附近一个马路拐角处，连着两三个在建的大型小区几乎连成了一片。其中的幸福小区打出了新婚特价房、3000元一平方米的巨幅广告。近日，购房者前去询问时，置业顾问王女士介绍说，这是年前的促销政策了，一出正月就取消了。现在价格不仅回弹到6000元左右，还取消了买房的相关赠送活动。
济南市南部的一个小区，新的一期房子又将启动建设。但据记者多方打听，这个南部的最大社区新房价格将在万元左右，不仅没有丝毫降价趋势，还有价格要抬头的苗头。“这里的房子前年一度跌到了每平方米7000元-8000元，没想到还能涨回到9000元-10000元的价格。”准备在此处购房的市民张广成有点后悔拖了两年才买房。
“随着近期多项楼市政策调整出台，济南有部分楼盘应声涨价，但多数楼盘坚持走量为王。”济南万科麓山售楼人士告诉记者，房子报价确实高了，但同时推出“特价房”，其价格较之前并没有多大变化。
趋势
房价不会大涨大落而是稳中微调
在山东中原地产投资顾问总监薄夫利看来，房产市场虽然有回暖的趋势，但价格会趋向平稳，不会出现大的涨幅，购房者无需过分担心。
世联怡高山东区有关负责人表示，“5改2”后，部分客户交易成本大大降低，改善型客户入市，能促进一二手房的交易活跃度。同时二手房交易成本降低，将影响一部分客户从一手房转到二手房，促进二手房市场的活跃度。
“确实有部分业主调高了房价，但随着房源的增多，价格不会大涨大落，而是稳中微调，市民的购房选择面将加大，房价却不会大幅增加。”21世纪不动产朝山街店负责人王月东分析说，不收择校生，重点学区又屈指可数，为落户到重点学区，家长只能购买学区房。
“学区房附着了教育这种稀缺资源，和普通的不动产价格自然有区别。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，总体来看，房价分层趋势依然明显，地段是决定房价的最重要因素。
延伸阅读
一季度济南楼市成交同比涨七成
今年一季度，济南楼市迎来“开门红”，新建商品房成交面积达197.3万平方米，较去年同期上涨70.5%。
据济南市住宅与房地产信息网最新数据显示，一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套，较去年一季度的115.7万平方米、10613套分别上涨70.5%和63.5%;其中新建住宅成交量为近3年来同期最高，比去年一季度上涨79%。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，在一系列利好政策的刺激下，房地产市场预期良好，二季度济南楼市成交将呈现继续向上的态势，但不会出现大面积反弹。据新华社
分析
部分城市高库存“寒意”仍在
值得关注的是，尽管购房者入市积极性提高，但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说：“与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性。”
此外，房地产市场的差异性特征，决定了一部分城市的回暖，并不能减弱另一部分城市高库存的“寒意”。
国家统计局发布的数据显示，房地产市场仍然处于调整期，截至2月末，全国住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。据新华社
楼市分化加剧政策还需因地制宜
房地产市场差异化明显，特别是在当前，楼市分化加剧，政策更应体现分类指导、因地施策，避免房地产政策“一刀切”。
有业内人士曾说，抑制房价过快上涨时，是全国跟着一线城市吃药，如今，政府一定要做好分类指导这道考题。
此轮楼市新政策旨在“稳定住房消费”，“分类指导、因地施策”政策指向也十分明显。仔细研读，字里行间透露出决策者的“审慎”。
在放宽首付比例的同时，提出“在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平”。
在允许调整土地用途上，设置前提条件即“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”。
根据以往经验，楼市新政策能否落地生根，发挥应有作用，还有待观察。特别是国家层面政策出台后，如何因地制宜，出台更切合地方实际的细则，是对地方政府的严峻考验。
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