每年春节后都是二手房成交高峰期，也是普遍刚需型置业者入市的好时机，今年的行情也不例外。同时，由于政策给力，二手房市场无疑再添一把火。
记者采访了解到，眼下青岛二手房市场呈现“冷热不均”的状态：昔日热销区域二手房房源充足出手较慢，而一些区域60-90平方米的小户型则很抢手。业内人士预计，4月份新政“叠加效应”将给二手房市场更添一把火。
昔日 新房热销如今 二手房当道
“我的房子在中介挂了半个多月了，感觉像石沉大海，一直没有任何回复。”市民常先生在李沧区万达有套房子，年前交了房最近打算出手。可是，他发现事情没他想的那么容易，“这里万达小区就一大片房源，周围还有李沧区中海国际社区，前两年这一片新房卖得那么好，如今交房后想出手都扎堆，难啊。”
青岛链家地产李沧万达店经理李娜告诉记者：“这边的新房年前集中交付，房源很充足。如果价格不够优惠，一般挂三个月能成交就很不错了。有的房主还有贷款，出手就更要等了。”
近日，一位计划在新都心区域置业的董先生告诉记者，他原本打算在新都心区域购买一套新房，可跑了几天后发现，这一区域如今在售的新房并不多，自己曾在2014年看好的新盘早已售罄了，在售的也仅有尾房和商铺房源，可选范围相对较窄。由此一来，他虽钟情于新房但却只能转投二手房市场，相比新房的稀缺，不少昔日的热销楼盘如今在中介门店都能找到，不少优质房源还标有“全新”“未住”等字眼。
一二手房价“倒挂”差价达10%
“市北区晓港名城新推的楼盘价格实在太诱人了，均价1平方米才1.1万元，如果订房在7日之内还有优惠，我看中的10楼120多平方米，优惠价格才132万元，据说开盘后20楼以下120平米的就剩3户了。”昨日，市民李女士带着儿子来小港一路附近的这个楼盘看房，现场人气极望，楼盘还搞了机器人展吸引人气。“我对比了一下，价格比周围的二手房都要便宜，现在是一二手房倒挂。不过该楼盘户型很大而且屋子不朝南向，所以我们再考虑一下。”
李女士告诉记者，她打算在西部老城区一带给儿子置办一套婚房，但是这片区域没什么新楼盘，昨日她又去了市南区的金茂湾看了看房子，“房子单价要贵很多，89平方米的房子就要120多万元，一期的二手房(带精装修)的要价在156万元，贵了不是一点半点。”
李女士所说的区域，除了新盘少，如今新盘身价也被二手房超越了，显现出一二手房倒挂现象。不仅是同区域新房二手房价格有差距，即使是同一个项目，二手房也有高于新房的现象。如万科城三期国际公园精装修房源均价为13500元/平方米，而该小区二手房源早已突破15000元/平方米，新房、二手房源差价10%以上。
不过，清江路一家二手房中介的工作人员告诉记者，虽然目前其门店所在的新都心区域确实存有新房二手房房价倒挂现象，但较之2014年已有差价减缓的趋势。这主要是由于这里的二手房源货量充足，但购买力却并未明显增加，明显供大于求，倒挂现象正在缓解。
学区房价格坚挺还一房难求
“去年下半年我在江苏路小学附近想买套学区房落户，当时说落户房大概七八十万元就能买到，上周我去逛了一圈，落户房已经飙升到90多万了，这样还一房难求，房东根本不讲价。”市民蒋先生告诉记者。
记者在江苏路青岛爱家房产采访了解到，3月份学区房房源并不充足，该店房产经纪人孙进告诉记者：“从往年来看，二三月份学区房卖得都不错，一有好房子挂出来基本就没了。学区房的涨幅和定价不能跟其他区域比，越小的户型单价越贵，每年都在涨。”
科威不动产小港名城店的经纪人牟女士告诉记者：“年后我们江苏路小学学区房房源只有五六套，可选余地不多，而且基本好房源一出来就抢没。大学路小学学区能相对多一些，但房源也紧张，而且是全额，不能贷款。”
多项新政发酵“催热”二手房
3月二手房市场整体火爆，据链家内部统计数据显示，在成交的房源中，刚需型置业者占据主力地位，成交户型面积相对较小，多数在60-90平米之间。特别是市南区成交量明显上涨，市南区、市北区在最后一周都出现了市场交易的爆发性上涨，这让3月二手房市场 “回暖”表现的格外引人注目。
青岛链家市场部分析师刘烁告诉记者，3月二手房市场火爆的原因有多方面，首先，根据经验每年春节后都是成交高峰期，也是普遍刚需型置业者入市的好时机，购房原因多是因为准备结婚或与工作通勤等有关。同时刘烁还认为，今年3月与往年相比的特殊因素在于，今年3月份是各类新政发酵的集中爆发期，其中最主要的原因还是在于目前房价较低，银行政策宽松，所以也算是买房的一个好时期。另外，青岛链家市北区门店经理蔡经理也表示，由于去年市场整体平淡，今年春节后一部分长期积压的购房者置业需求开始释放，这部分主要是刚性需求，购买力强，达成成交的主观意愿较高。
或增20%的需求
科威不动产青岛区域总经理孙杰则认为，二套房首付四成，这可以增加约20%的需求，因为目前的市场主力是工薪阶层，他们购房基本是靠贷款，首付减少两成，可以立即让犹豫的人入市;原先不打算买改善房的可以打算，并且入市。“比如，我们的客户不少是80后家长，有的为了方便孩子上学，考虑买二套房，一旦新政实施，降低二套房的首付，他们就可以出手置房。”孙杰说。
对于公积金来说，首套首付两成，二套首付三成。“我认为，这个对青岛来说，估计有难度，因为我们的公积金使用率太高了，执行的话，审批放款的时间会很长;而公积金贷款买房的比例只有商业贷款的20%，所以还要看商业贷款的利率。”孙杰说。
楼市“组合拳”释放积极信号
继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。
分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
从2015年前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。
今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。
分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。
“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16%的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8%，购房者负担将会有所降低。
不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，实际会降低买房成本。 据新华社
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