大佬谈库存，瘦身战羊年
在“2015大青岛新即墨房地产市场发展研讨会”上，如何削减楼市库存成为本次论坛的热议话题，话题讨论中，多位行业精英各抒己见，为房地产行业“去库存”出谋划策，在头脑风暴过程中，一二手房联动、重视渠道营销、注重体验式营销等良策不断被抛出，获得业内人士的普通认同，成为本次论坛上削减库存话题中的最热词。
科威国际不动产有限公司青岛区域董事长 王学强
一二手房联动是去库存有效方式
在此次研讨会上，一二手房联动被多次提起，成为本次研讨会的热词。“互联网对行业的冲击显而易见，可以说互联网正在改变它能改变的东西。”王学强说，移动互联的发展为一二手房联动奠定了基础，今年科威不动产就率先搭建了这样一个平台，平台成立的目的就是为广大购房者提供买房服务，除了二手房之外，一手房完全可以纳入这个平台。
他表示，平台会提供大数据分析，比如客户下载客户端时需要留下自己的相关信息，客户通过平台搜索的房源情况也会进行精准的分析，这样客户就会主动进行分类，对购房者的购房要求就会更明确，有利于让一手房和二手房都实现精准营销。
他表示，目前很多开发商开发的项目仅是面向周围的购房者，外地购房者占比很少，但是平台面向全国，会将房源进行全面推广，吸引更多的外地购房者到即墨购房。这个平台除了能提供大数据分析之外，还能提供大金融服务。由于很多购房者虽然看好了房源，但是因为首付门槛而被拒之门外，平台会向这部分市民提供金融支持，比如帮助他们凑够首付顺利购房。“相信通过这个平台实现一二手房更紧密联动对一手房去库存化也会有很积极的影响。”王学强表示。
青岛信旭置业发展有限公司副总经理 马林水
去库存要让客户找到购买的理由
“个人观点我认为库存也是一种战略。”发言中，马林水表示，2014年即墨市的楼市存量急剧增多 ，价格上也竞争激烈仿佛回到2007年左右，以信旭启翰苑项目为例，一、二期规划了不少大户型洋房产品，但是好景不长，产品推出不久就赶上了抢刚需购房族的时期，这些产品我们选择了保留，并没有急于出手。
他表示，当前在楼市同质化严重的形势下，去化自身库存就要让市民找到购买的理由，特别是主城区范围内的楼盘更应该主动寻找利用媒体资源去库存化。此外，楼盘项目还应该注意进行渠道整合，充分利用经纪公司的作用和优势，最重要的还是要整合客户，找准产品定位。
阳光家园房产、玛雅房屋即墨区域总经理 林建军
发挥二手房客源优势加快去库存
2014年下半年取消限购、限贷后，二手房开始更多地参与即墨房产活动，一二手房联动的桥梁开始逐渐搭建。“当前形势下，开发商要去库存化就应该考虑如何加强与二手房合作，这也是二手房应该考虑的问题。”他说。
他表示，2014年，即墨楼市也存在这种合作，但是所占的比例很小，今年争取让这个合作所占比例翻一番，“二手房的客源优势一手房一定不能忽视，这对开发商来说非常有利。”他表示，二手房中介的经纪人群体庞大，经纪人都掌握着自己的客源，一方面一手房加入为自己增加了推销的机会和辐射面，二手房也因此增加了房源，所以二手房对推销新房有很大作用，在去库存化方面很有帮助。
二十一世纪不动产即墨区域总经理 侯振国
重新定位产品 与电商联合
侯振国表示，从2012年开始随着房地产非理性消费的快速增长，政府介入开始进行调控，房地产随后开始逐渐回归理性，其中很重要的一个表现就是房地产居住属性的回归，他说，现在的房地产市场状况从之前的卖方市场转为买方市场，消费者的购房消费更加理性。
在当期的库存情况下，市场的需求量减少，这种情况下就需要开发商认识到渠道的重要性。“个人认为开发商应该重新定位产品，重新审视自己的产品定位是否需要调整。”
他表示，很多开发商学会了大量发动线下渠道，与二手房联动销售，这些措施都有所收获，建议房地产市场去化库存应该继续加大渠道营销力度。此外，他建议开发企业可以加强与电商的联合，在电商销售上做出更多的有益尝试，“虽然电商成交的量有限，但是不可否认的是电商销售这种模式能在短期内为开发企业聚集大量的客户。”他说。
港中旅(青岛)海泉湾有限公司营销部经理 张畅
提高产品附加值增加产品卖点
“港中旅最早就是以旅游起家，房地产是支柱产业，但是港中旅房地产不同于其他普通的房地产业。”张畅在讨论中表示，港中旅地产是属于旅游地产类别，张畅认为，近年来随着人民生活水平的提高，公司提出了中国式度假理念，2013年下半年公司也开始进行度假生活引导。
“2014年7月份公司成立了度假俱乐部，很多业主都在俱乐部内同时也对外，成为俱乐部会员后就可以享受我们的增值服务。”她说，可以享受的增值服务有免费泡温泉、看演出、低折扣住宿。她表示，这项增值服务希望能在今年7月份之前达成异地合作，也就是本地会员到外地也能享受到优惠。
“我们今年还会推出管家式物业服务，将服务提上新的水平。”她说，以业主回家为例，可以提前一个小时打电话通知物业，物业工作人员会提前将业主家的门打开、空调打开等等，“所有这些都是为了提高产品附加值，增加产品卖点。”
青岛正森置业有限公司营销总监 杜世涛
调动感官注重体验式营销
发言中，杜世涛表示开发商要去库存首先应考虑市场和产品，库存产生的原因无外乎市场存在问题或者产品有局限性，同时开发商应该寻找自己产品的目标客户，自己的产品有没有升级的可能性，如果有这种可能性的话应该将自己的产品进行硬件升级，满足客户的需求。“开发企业要去库存就得拉动客户，现在有很多楼盘通过增加来客量提高现场人气，这一点非常好。”
他表示，体验式营销在去库存中扮演着重要角色，开发商在项目前期定位时就应该充分考虑到产品价格、目标客户等因素，将样板间体现出这些客户最想看到的鲜明特色，调动所有客户的感官感受自己的产品。
青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长、青岛房地产经理人俱乐部执行理事长 冯显泉
去库存要多管齐下
“青岛整体的库存量比较突出，市场供量大需求又不够明显。”冯显泉表示，当前情况下开发商营销很重要，作为即墨房地产市场首先应把区域炒热，需要大家共同努力把即墨楼市的亮点叫响。作为同一区域内的楼盘，并不是单纯的竞争关系，更深层面上楼盘之间更是竞合关系。
他表示，当前渠道营销越来越重要，开发商应充分利用平台结构、组织、媒体不断增加新的营销渠道，开发商应适当转换阵地，实行高端圈层营销。还要充分利用互联网发展提高自己的知名度和销量。“体验式营销在当前非常重要，特别是针对一些高端楼盘。”他表示，近年来高档品牌陆续进入青岛，这说明青岛的房地产市场还有很大潜力，这种情况下需要楼盘做好样板间，注重体验式营销，充分利用样板间体现自己的风格。
文/图 记者 贾广鹏
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