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1被妹妹卖掉的房子，我能要回来吗?
“自己的房子被他人卖了，买卖合同咋有的有效，有的无效?”近日，不少市民遇到了这样的困惑 。市民王女士跟丈夫离婚时分得一处房产，俩人复婚后，丈夫竟偷着把属于她的房子过户给了弟弟。再次离婚，王女士起诉到法院成功要回自己的房子。市民张先生就没那么幸运，张先生兄妹三人分家时各分得一处住房，老人过世时，妹妹趁张先生不在青岛时伪造遗嘱，将张先生的房产过户到自己名下，最终卖掉。张先生起诉至法院索要房产，却无法要回自己的房子。山东科誉律师事务所律师叶青表示，房屋过户和买卖合同是否有效，要看购房人是否善意取得。
复婚后房子被丈夫卖了
王女士与张先生2000年登记结婚，2006年5月双方在青岛市市北区民政局达成离婚协议，双方自愿离婚。在离婚协议中双方对财产作了如下约定：“婚后共有房产两处，一处位于市北区，归女方所有;另一处位于原四方区，归男方所有”，但双方未去办理房屋过户手续。2008年9月双方又复婚了。复婚后，双方感情仍然不好。王女士于2012年再次起诉离婚。
“他们的感情是有些波折，离婚案也越来越复杂。”据一位知情人士介绍，在这次离婚诉讼过程中，王女士发现，张先生已经在2011年，也就是俩人复婚后，将第一次离婚时分给自己的那套房屋出售给了他弟弟，办理了过户手续。王女士找到律师，询问该如何处理。律师根据情况马上申请了诉前财产保全，查封了位于张先生弟弟名下的那处房产 ，然后代王女士提起诉讼，要求确认张先生与自己弟弟签订的房屋买卖合同无效。最终，法院支持了王女士的诉讼请求，将房产重新过户回王女士名下。
伪造遗嘱卖掉哥哥房子
张先生兄妹三人，家中有老房一处，后来拆迁，拆迁后分得住房三处。全家人约定该三处房屋张先生兄妹三人一家一套，但都登记在张先生父亲名下。后来张先生的父亲去世，张先生的妹妹趁张先生不在青岛之际，伪造老人遗嘱，将原属于张先生的房屋过户至自己名下，后又售给自己的儿子。其儿子将该房屋通过中介以市场价55万元出售给了市民李先生。
张先生事后回到青岛，发现原本老人留给自己的房产已经变成别人的。熟悉情况后，张先生将妹妹和李先生等人起诉到法院，想追回房产 ，法院判决的结果是：李先生购房时并不知情，合法取得该房屋，因此房屋现属于李先生所有。
律师：购房人为善意取得，房屋买卖合同有效
“我妹妹伪造老人遗嘱，把我房子卖了，我的房子要不回来，这咋办?”张先生只能找律师咨询该如何处理。律师调查了解到张先生妹妹的儿子名下还有一处房产，遂向法院申请查封了该处房产，并提起诉讼，要求张先生的外甥赔偿张先生的损失。最终法院判令张先生的外甥赔偿张先生55万元。
山东科誉律师事务所律师叶青表示，我国《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共有，在离婚时可以对夫妻共有财产进行分割处分。离婚时约定属于一方所有的财产，双方再婚时即属于一方的婚前个人财产，另一方无权进行处分。如另一方已经将该财产出售，则需区分买受人是否善意来判断出卖人对外签订的房屋买卖合同的效力。如买受人是善意取得，那么该房屋买卖合同有效;如买受人是非善意的，那么该房屋买卖合同无效。第一个案例中王女士能拿回房屋的关键在于及时做了诉前保全措施，使得该房屋无法再次转移，最终保证王女士要回了房屋。第二个案例中因张先生的房屋已经被出售给善意的买受人李先生，故张先生只能向无权处分者，也就是自己的妹妹或外甥追索损失，而无法要求李先生返还房屋。
2 办不了贷款买不了房，咋还要交中介费
2010年4月，市民吴某通过本市某中介公司介绍，与市民古某签订了一份房地产买卖合同，约定古某将其所有的位于本市敦化路一处房屋出售给吴某，房屋成交价格116万元，吴某于签订合同当日支付定金5万元，房屋首付款45万元，剩余房款由吴某自行向银行办理贷款。但吴某向银行申请贷款没有成功。中介公司索要中介费，吴某拒绝支付被告上法庭，最终交了一万六千元。叶律师表示，只要中介促成买卖合同，服务就应得到报酬。
“买房时价格谈得很顺利，两方都很满意。”据一位知情人士介绍，在合同补充条款中，李、古二人与中介公司共同约定：中介服务成功有效，中介费16000元由吴某于房屋过户前支付给中介公司;如吴某逾期不付中介费，中介公司可按房屋成交价的2%追偿中介费。谁知，合同签订后，吴某因银行贷款未能办理成功，无法依约履行合同，与古某协商解除了买卖合同，也未向中介公司支付中介费。“房子都没买成，凭啥交中介费?”中介公司工作人员要求其支付中介费时，吴某说道。
中介公司经营者杨某多次向吴某催要中介费未果，遂一纸诉状将吴某诉至法院，要求吴某支付中介费和各种滞纳金等共计2万多元。对此，吴某起初称杨某未提供过中介服务，不应收取中介费，但对于合同中明确约定的中介条款又无法作出合理解释。后又称杨某不能给其办理贷款，导致房屋买卖合同没能履行，杨某对此予以否认，称合同明确约定吴某自行办理贷款，杨某没有办理贷款的义务。最终，法院经过审理，判决被告吴某向原告杨某支付中介费16000元。
律师：因自身原因无法履行合同，仍要支付中介费
山东科誉律师事务所律师叶青表示，本案中存在两个合同关系，一是原告杨某与被告吴某之间的居间合同关系，二是被告吴某与案外人古某之间的买卖合同关系。在居间合同关系中，杨某已向吴某提供居间服务，促成买卖合同成立，《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，因此吴某应当按照约定支付中介费。在买卖合同关系中，吴某因其自身原因未能履行合同，与合同相对方古某协商解除了合同，但这并不影响吴某与杨某之间的居间合同关系，因此虽然吴某买房未成但仍应当支付中介费。
出场律师：叶青
市民问题答复
1、拆迁房面积咋比合同上的小?
朱女士：拆迁后，我发现房屋面积比合同约定的少了0.19平方米，合计下来也就900多元，但是开发商现在不认账，推卸责任，我应该找谁?
叶律师：签订拆迁补偿协议后，开发商应当按照合同约定向被拆迁人交付房屋。若存在面积误差，应当按照多退少补的原则补偿被拆迁人。
2、老人神志不清，能做遗产公证吗?
王女士：老人申请购买了限价房，没有房产证但是有购房协议，房子是我丈夫出的钱。我丈夫有兄弟姐妹6人，老人现在脑萎缩神志不清，我们能做遗产公证吗?
叶律师：遗嘱公证要求立遗嘱人必须神志清醒，如您所述无法办理遗嘱公证。对于房产的处理，若老人与子女协商一致可立普通遗嘱，待老人百年后兄弟姐妹对老人遗嘱通过公证方式予以认可，便可办理过户手续了。在此之前，兄弟姐妹之间可以就房产处理签订协议。
3、离婚时分的房，咋还是夫妻共同财产?
王女士：我跟前夫早就协议离婚了，当时我们有两套房子，一人一套，我那套房子写在我名下，没有房产证，现在前夫去世了，我去办房产证对方说这是我们俩的夫妻共同财产 ，不给我办，我们的离婚协议书上写着这套房子给我了，怎么才能办房产证?
叶律师：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。你前夫去世，可以列其继承人为被告，要求继承人在继承遗产范围内承担偿还责任。
4、房子户型跟合同不一致，咋办?
翟女士：房子户型跟合同上写的不一致，开发商回应说有权利对房屋户型做轻微改动。开发商的销售图纸和实际不符合算是虚假宣传吗?改变房屋户型算违约吗?
叶律师：对于房屋户型若合同已经明确约定，则开发商不得私自对房屋进行更改。
5、怀孕期间单位能跟我解除合同吗?
李女士：我最近怀孕了，想休假，单位却要辞退我。用人单位能否与怀孕期间的女职工解除劳动合同?
叶律师：女职工“三期”是指：孕期、产期、哺乳期。任何单位都不得以结婚、怀孕、产假、哺乳期等为由，辞退女职工或者单方面解除劳动合同。《女职工劳动保护特别规定》第5条明确规定：用人单位不得因女职工怀孕、生育、哺乳降低工资、予以辞退、与其解除劳动合同或者聘用合同。
文/图 城市信报/信网记者 郭冰
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