信网12月30日讯 青岛胶州市自2010年启动少海新城规划开始，进入了房地产快速发展阶段。商品房市场2011年便出现了250万平方米的超高供应量，为全市最高，不过，许多项目至今都没有清盘。商品房成交量在2011年突破百万平方米之后 ，2013年达到162万平方米，也是全市较为活跃的几个区域。“但是前期的历史库存，加上近年的供求比偏高，预计2014年底存量约在350万平方米。”房价点评网青岛高级分析师张斌分析称，由于供过于求和配套跟进缓慢，胶州房价涨幅并不明显。
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概况：胶州楼市量下不去，价上不来
业内人士介绍，新世纪以来，胶州最早的发展重点是南部，之后又启动了少海新城的规划，确立“疏老城、建新城 、连少海、融青岛”的发展理念，建设规划以“一城四区两翼”为基础，摊子铺得不可谓不小。
青岛锐理数据平台提供的数据显示，近年来胶州市城镇化推进加速，年均土地供应量居岛城各区市前列，有的年份甚至高达1000万平方米。“在拥湾发展、三城联动的大规划支撑下，胶州融入‘大青岛’的发展中，为青岛向外扩张提供了空间支持。不过，相比较青岛西海岸新区和高新区，胶州毕竟与主城区关联性有待加强，导致房产入住率较低，眼下，借助新机场、轨道交通的发展，胶州市迎来发展新机遇。”锐理数据青岛总经理马光明介绍。
另外，马光明认为胶州城镇化提速让城市面貌改变很多，不过，土地供应和房屋建设的力度过大，导致购买力透支，供应量长期保持在高位，但只能持续贯彻平价走量的销售方针，形成“量下不去、价上不去”的局面。
“市委市政府曾提出，适时推进即墨、胶州、原胶南纳入中心城区，胶州的制造业发达，物流业的发展更是明显，在‘大青岛’的发展中非常重要。”市委党校教授、城市经济专家刘文俭表示，胶州正好处于交通枢纽中心，距离青岛、烟台、潍坊等地都很近，各种交通工具(海运、陆运、空运)也很方便，有效节约了物流成本，让胶州物流业的发展引人瞩目。
随着胶州湾产业新区、少海新城 、胶州湾国际物流中心三大发展平台的推进，城市建成区面积将扩展到3倍以上，形成以中心城区为核心、滨海新区为副中心的组团化城市发展格局，基本架构起城乡一体化发展的大框架。马光明认为 ，“产业人口为房地产市场提供了需求支撑，有利于楼市健康发展。”
发展：轨道交通将提升入住率
大沽河流域面积覆盖着青岛一半的土地，大沽河的治理让胶州获益良多。大沽河成为生态中轴，胶州的生态环境大大改变，两岸旅游业的发展让人气旺了起来。“大沽河沿岸休闲观光、渔家乐的发展，不仅有利于防洪抗旱和农业发展，更有利于促进产业转型，提升区域竞争力。”刘文俭认为 ，有了经济的发展和产业人口的导入，才能为房地产业发展提供资源、资本和购买力的支持。
大沽河流域内的少海新城是胶州最重要的楼市板块。中置国际市场总监张百忍介绍，少海有非常珍贵的湿地资源，许多开发商在此开发建设了低密度、高品质楼盘。“前段时间有外地媒体报道这里入住率低，其实是一种误读，因为除了中信森林湖一期，绝大多数楼盘还没有入住。以中置少海湾为例，项目有100多套别墅，去化已经过半了。”
锐理数据青岛总经理马光明表示，胶州本地人的购房热情很高，有钱之后买房成为一种普遍选择，将来地铁M8号线通到胶州之后，外部人口注入促进房产交易，楼市存量便迎刃而解了。
“未来10年可能是胶州楼市比较难熬的日子，短期内压力很大，但前途是乐观的。”马光明说，大沽河的治理是高瞻远瞩的决策，为青岛向北生长预留了发展空间，首先让高新区发展起来，接着向北惠及胶州。
未来：新机场将带着胶州楼市“飞”
青岛整体规划为东岸老城区、西岸城区、北岸城区构成的“品”字结构，新机场正位于其上“口”处，处于“青岛、青西新区、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架的中间地带，距环湾发展带最近距离约10公里，是环湾区域中间带和核心圈层。马光明介绍，“仅仅是新机场，就能带来20万产业人口，按人均30平方米计算，就可以消化600万平方米住房供应。有了新机场，还得有其他地面、地下交通配合建设，这样不仅拉动经济发展，更能让房价快速上升。”
房价点评网高级分析师张斌表示，胶州借助高铁升级和新机场建设的契机，实现城市东扩，各受益城镇也纷纷进行改造，总量保持高位。土地市场比较活跃，但呈现中心扩散态势，未来新增供应仍较大，但是比较分散。短期库存高企和需求断档会困扰胶州楼市，伴随各大规划落地，尤其是机场投入使用和地铁开通，情况会有所好转。“从规划出台到目前，许多楼盘借力新机场，价格有所上涨。新机场投入使用将是另一个重要节点，不仅能促进成交量的上涨，还可以让价格大幅度上升 。”张百忍表示，除了新机场的建设，还有济青动车等重要交通规划，胶州楼市发展的整体是值得看好的。城市信报/信网记者 刘乐芳
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