信网12月24日讯 西海岸楼市危险和机遇并存，是最受青岛市民关注的区域之一。当胶州湾东岸主城区发展日益饱和，在环湾保护、拥湾发展的大规划下，胶州湾西海岸被寄予厚望。受桥隧开通、房价处于低位、重大规划支撑等利好刺激，西海岸楼市一度长期热销，令人瞩目。然而今年又开始低迷，让西海岸楼市急速降温，如同过山车一般，6月份西海岸新区上升为“国字号”，8月份率先取消限购，又让西海岸楼市重现热销局面。业内指出，乱世出英豪，越是市场波动期，越能体现出企业和项目的价值，市场集中度也进一步提高。西海岸新区的房地产市场长期发展仍旧看好，而且已经转危为机，潜力巨大。不过，在楼市进入新常态之后，房企如何做出特色的项目，购房者如何选到超值的房子，这就需要走心而不是像以前那样脑袋发烧了。
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1 多种叫法让市民混淆
青西新区、西海岸新区、开发区、黄岛、胶南……多种叫法让市民混淆，在楼市板块甚至相关政策方面也存在不同，需要先厘清这些概念。
公开资料显示，1984年10月，国务院批准设立青岛经济技术开发区。1992年，将青岛经济技术开发区扩展到原黄岛全区，并实行两区体制合一。也就是说，在2012年青岛区划调整之前，黄岛和开发区的范围是重叠的。2012年12月1日，撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。由于行政机构的调整需要一段时间，而广大市民对区划的观念更新不同步，混淆概念的现象时有发生，尤其是“黄岛”这个概念，可指代老黄岛、新黄岛、大黄岛。从狭义上说，黄岛就是开发区范围，从广义上说，黄岛就是合并后的原黄岛加上老胶南;从现实意义上说，有市民将已经将原胶南视为黄岛，作为区别，将老黄岛称为开发区。从读者拨打热线电话反映的情况来看，第三种情况较多，而有关部门也默认这种说法。比如说，原胶南市公安局改称黄岛分局，原黄岛分局的改称开发区分局。
据黄岛区公安分局、开发区公安分局两大分局的民警介绍，黄岛分局的前身是胶南市公安局，现在的“黄岛”就是“老胶南”;开发区分局的前身是黄岛分局，市民口中的“开发区”就是“老黄岛”——都属于西海岸新区的范围。目前，合并后的黄岛区政府机构调整还没到位，新的户口迁移政策还没传达下去，原胶南市与开发区仍执行各自的户口迁移政策。2012年12月区划调整后，原胶南市并入黄岛区，新的户口迁移政策尚未出台，现黄岛区、青岛经济技术开发区仍然执行原黄岛区、原胶南市两种不同的户口迁移政策，特别是原胶南市的灵山卫街道、积米崖港区、王台镇、黄山经济区虽然已经划到青岛经济技术开发区，但上述地方仍然执行原胶南市户口迁移政策。
2014年6月3日，经国务院同意设立青岛西海岸新区，包括黄岛区全部行政区域。实际上，青岛西海岸新区和黄岛区实行一套领导班子两块牌子，黄岛区才是行政区划，西海岸更多的还是个空间概念和经济概念。综上可知，开发区(老黄岛)+原胶南=黄岛=西海岸新区。
值得指出的是，原胶南仍属于县域经济，房地产调控政策不同于开发区。青岛于2011年1月31日下发并执行限购令，当时原胶南不属于市区，2012年并入新的黄岛区后，仍然没有执行限购政策。
2、西海岸楼市概况
克而瑞信息集团分析报告指出，西海岸市场的成交高峰早在2010年就已出现，273万平方米的记录至今未能达到，就连2013年历史高峰年，西海岸成交量都不足260万平方米。这当然得益于“桥隧开通”的利好预期，第一波西海岸大开发的效果。但不要以为开发区是最大的受益者，其实原胶南和老黄岛获利程度不分伯仲，甚至近两年原胶南的成交逐步超过了老黄岛。此后大量土地出让，新盘如雨后春笋一般，滨海大道沿线已经基本被占领，新增楼盘供应量居高不下，而成交面积近三年确实逐步下滑。量虽然出现了萎缩，但对投资者来讲，还是令人振奋的。虽说今年行情不好，价格下滑，但相比2010年第一波，价格还是涨了20%以上，只是想短期出售获利，那也是相当不容易。除了新项目越来越多，那些没卖掉的库存也是数量巨大，配套没到位也让入住率低得可怜。激烈的竞争之下，必然强弱分化，有不少项目已经现房，去化速度减慢。
房价点评网高级分析师张斌表示，西海岸房地产市场的发展第一波高峰已经过去，好比房地产市场“黄金十年”，现在已经进入相对成熟的第二阶段。“抢地—开盘—挣钱”的节奏已经不会回来，拼产品比价格将是现在的主线。而伴随着条件的成熟，产业落地和人口导入的实现，“另一个青岛”初步成型，房地产市场升级也将再次到来。自从黄岛和胶南合并为西海岸新区，这片土地更是被寄予厚望，“再造一个青岛”的口号响彻云霄，让好多人激动不已。于是就有了大幅的土地出让，大批的新盘涌现，当然还有大量投资者蜂拥而至。加上国家级新区的桂冠终于戴在了头上，正式定名的青西新区也便一飞冲天了。
大小珠山森林公园、薛家岛金沙滩、灵山湾原生态海湾……“后有靠山、前有明堂”，西海岸新区可谓一块得天独厚的宝地。全国第9个国家级经济新区，国家蓝色海洋发展战略示范区;山东省专门出台《关于支持青岛西海岸新区加快发展的意见》，5大方面促进新区发展;开发区和原胶南合并后，GDP占比有望达到全市1/3，固定投资占全市约1/4……这些都是西海岸楼市的有力支撑。 有了从中央到地方的政策规划扶持，发展基础高人一等;本来就发达的高速公路、铁路、海运网络，再加上跨海大桥和海底隧道开通，最大的受益者也是西海岸新区莫属。
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