信网12月3日讯 这几年是青岛房价涨幅较大的时期，万元线一路北上，城阳正阳路个别楼盘甚至一度单价过万，但随着房地产市场进入长达一年左右的低迷状态，青岛房价回到一年前。随着大青岛格局的不断扩容，城市发展一路向北，老建筑被一栋栋的高楼大厦取代，而坐拥前海一线“金边”的市南，出现越来越多的超高层，房价也被抬高。如今，市南房地产市场以二手房为主，进入一种“新常态”，而市南房屋却凭借强大的抗跌属性，房价稳中有升。不过，房价点评网高级分析师表示，问题在于市南大多数小区规划不合理，房龄也越来越大，整体来看性价比在下降。
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概况
市南房价稳中上升，但性价比日趋降低
在今年“金九银十”的疯狂价格战中，青岛房价回到一年前，限购三年，带有“市南区”、“超高层”、“300㎡以上户型”三大标签的房源最受伤，前海一线的很多海景大房就是典型代表。如今限购政策成为历史，海景大房出现甩卖现象，仍然难以撼动市南高房价的现状。由于新建超高层项目入市，带动了区域房价上涨。市南的华润悦府、金茂湾等项目在11月份降价热销，甚至拉高了整个岛城上月均价。
房价点评网高级分析师张斌表示，市南的房子增值保值功能较好，转手的时候容易找到下家，即使一时卖不掉，出租也比较容易。“市南的建设用地已经极少了，交易市场上的房子以二手房为主，挂牌价与最终成交价差额有限，不像开发商似的动不动打折，因而房价趋于平稳，且由于地段好，绝大多数项目的价格是上涨的。”张斌同时指出，市南许多住宅小区由本土小房企完成，产品设计、项目规划不合理，与现代生活格格不入，并且随着房龄的不断增长，性价比日渐降低。
城市信报/信网记者依据历史习惯和区域特点，将市南楼市划分为11个板块，依次为辛家庄片区、奥帆中心-五四广场片区、天山片区、湛山片区、大尧片区、大福源片区、近市北CBD片区、浮山所片区、泰州路片区、江苏路片区、火车站-团岛片区，重点分析几个片区的特点，将小区均价进行盘点。不过，值得指出的是，二手房不像新房，价格波动较为明显，提供的数据仅供参考。
盘点
市南各片区楼市调查
辛家庄片区：依山傍海近商圈
辛家庄片区是毗邻崂山区的市南地段。市南大量小区的名字中带有“花园”，表现最为明显的就是辛家庄片区：天虹花园、银都花园、香港花园、台湾花园、环海花园、永乐花园、凯金花园、旭泰花园……青岛大学中心校区附近的天虹花园于2000年交付使用，当时只要3600元/㎡，现在均价达到了18252元/㎡，是当时的5倍。
位于市南燕儿岛路23号的远洋公馆项目目前均价42000元/㎡，2010年拿地时楼面地价达到了19500元/㎡，而当时周边房价才1.6万元/㎡左右，“面粉贵过了面包”，拉动了整个板块的房价上涨。整体来看，辛家庄片区依山傍海，自然环境较好，区域内有麦凯乐、永旺两大超市，生活较为方便。东有青岛大学，西有书城，让这个片区有了人文气息。
奥帆中心-五四广场-湛山：海景豪宅抢眼
位于奥帆中心片区的海信燕岛国际总建筑面积约12万平方米，由世界著名的日本日建设计株式会社提供规划设计，包括10栋以圆柱为基调的高层居所。2008年的奥帆赛将整个青岛提高了一个档次，附近楼盘更是直接受益者。
该片区地处香港中路核心地段，近赏奥帆中心辽阔海景。又有百丽广场、海信广场维持着较高人气，购物、娱乐不愁去处。另外，临近市立医院东院，医疗设施齐全。以打造了40万平米公园式围合社区的鲁商首府项目为例，小区内配有休闲娱乐区及景观绿化带。项目的物业管理费用比周边竞品要低，物业在小区内多处采用新技术，加强服务及安保措施。
实际上，青岛真正的“金边”就是在奥帆中心-五四广场-湛山这前海一线，超高层不断刷新青岛高度，海景豪宅最引人注目。
东海路9号和万丽海景这两个均价在4万元/㎡左右的项目，可以说是青岛豪宅的代表作。万丽海景由三座帆形塔楼组成，建设面积为15万平方米，含2栋海景公寓、1栋酒店式公寓。东海路9号项目由两座50层的塔楼及两层裙楼构成，建筑总高度198米，北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗。
天山片区：坐拥浮山大氧吧
天山片区坐落浮山山麓，半山的位置极为有利。一方面，地势较高可以远眺海景，同时享受大氧吧馈赠的新鲜空气;另一方面，采光条件好，又与大海保持一定距离，防潮效果较好。居住在这个区域，去市北、崂山都比较方便。
该区域大多数房屋房龄较大，因而会出现一些不利因素。市民王先生通过太平洋房屋中介，租住了安庆路15号2号楼的一所房子，结果住了5天就被臭虫咬了43个包，原来，由于这所老房在病虫害防治方面做得不好，因而臭虫泛滥。
大福源片区：大润发超市辐射范围
很多青岛人仍然称大润发为“大福源”，实际上，青岛大福源超市早在2006年4月底就改名大润发了，“大福源”车站也于2007年改名“高邮湖路”了。就像辛家庄、浮山所等地名仍然存在一样，大福源仍然作为一个重要地标，出现在市民日常交流中，大润发超市辐射范围内的小区，也有着独特的区域特点。
青岛地铁3号线将于明年空载试运行，开通只是时间问题，而宁夏路站就设在南京路和宁夏路交会处，大福源片区的大多数居民步行到站在10分左右。
“封闭小区少，绝大多数都是散盘，即使交通、教育等配套完善，但价格优势不明显，比较适合刚需。”住在该区域的科威国际不动产青岛区域总经理孙杰说，该区域多年来缺少新建项目，房龄偏老，不过，由于地段较好，即使卖不上大价钱，但有一定升值空间。
近市北CBD片区：噪音污染较重
近市北CBD的几个楼盘生活十分方面，而且多为封闭小区，交付时间较近，因而价格比不远处的大福源片区高出许多，慧博园小区均价达到了22487元/㎡。
不过，二轻新村、天泰新村三期、慧博园等几个项目都临近胶宁高架路，噪音污染较重，加上汽车尾气的大量排放，居民夏天根本不敢开窗。同时，由于高架路上车速较快，家中小孩出门的安全隐患加大。
浮山所片区：交通购物等配套完善
早在明朝洪武年间，浮山所就已经设立。与靠近市北的片区的安置房不同，浮山所片区多开发商品房，房价在2万元/㎡左右浮动。以典型代表新贵都小区为例，2009年刺激政策一出，小区房源单价普遍过了1万元/㎡。随着这几年的总体价格飙升，新贵都小区均价突破2万元/㎡。
浮山所片区在交通、购物、就医等各方面，都有较好的配套设施。浮山所公交车车次多，规划的地铁3号线浮山所站辐射力强，区域内家乐福名达店是许多市民喜欢的平价超市，401医院位于区域中心位置。
江苏路片区：学区房集中
由于八大关以西开发受到限制，江苏路片区房产交易几乎完全是二手房，由于被划到名校的学区范围内，江苏路片区频现天价学区房。
据了解，大学路是青岛二手房市场的火热区域，房源成交均价18876元/㎡，租售比为1:699。大学路小学附近的大学路、掖县路、黄县路老房均价几乎都在25000元/㎡以上。江苏路小学学区周边的江苏路、莱芜一路、莱芜二路等学区房单价已高达近3万元/㎡。
据了解，这些学区房大部分被列入岛城危旧房改造范围，未来极有可能拆迁改造，购买学区房不仅可以解决孩子上学问题，还可以作为一种投资，因而让众多市民尤其是家长趋之若鹜。
火车站-团岛片区：老青岛的自留地
火车站以西的区域相对偏远，市政府东迁以及城市东扩发展的历史潮流中，年轻人纷纷离开西镇、团岛，让这片区域成为“老青岛”的自留地。目前，区域内出现了金茂湾这样的新楼盘，均价1.7万元/㎡。另外，该片区的云南路小区均价为14507元/㎡;八大峡新村的均价已经超过2万元/㎡。
城市信报/信网记者 刘乐芳
附青岛市南区60余小区房价一览表
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