在换房过程中,有不少市民遇到了新的问题,他们所购买的首套房贷还没有还清,所剩余额部分不多,“提前还贷”即可享受再买房按首套的政策,可提前还贷就要放弃目前正在享受的7折利率或者85折利率优惠。到底怎样做才能更划算呢?带着大家的这个困惑记者进行了走访调查。
具体情况具体分析 提前还贷有可能得不偿失
家住李沧区的李先生2010年贷款买了一套房子,总价90万,他向银行贷了60万,享受了当年7折利率优惠,用等额本息的方式还款20年。最近他又看中了一套价值150万的商品房,恰逢9月底出台了贷款新政,他想将首套房的贷款一次性还清,出手购置第二套房。
李先生若真将首套房贷款一次性还清,对他来说是否划算呢?我们来算一笔账。到目前为止,他已经连本带息还了约18万元,如果现在一次性还清,他还需付银行近52万元的余款。二套房的首付需45万元,贷款105万元,分20年还清。由于现在各大银行贷款利率7折优惠并未真正落实,李先生最多能享受到9折的优惠,算下来,二套房仅利息就总共约73.8万元。如此算来,李先生需支付现金97万元(一套房的余款52万+二套房的首付45万),将来支付利息73.8万元。
如果他不提前还款,又将支付多少呢?首先,他仍将继续支付首套房剩余16年的利息,约19.7万元。此外,二套房的首付需支付90万元,贷款60万元,分20年还清,按照二套房利率是基准的1.1倍来看,总共的利息约53.4万元。这样算来,他只需准备现金90万元,将来需支付的利息是73.1万元(首套房的利息19.7万元+二套房的利息53.4万元)。
对比下来,如果一次性还清首套房贷款,在购买二套房,李先生现金要多拿7万元,而以后支付的利息也多出0.7万元,这个结果着实让李先生吓了一跳。“我原本以为赶紧把第一套付清了可以省不少钱,不曾想恰恰相反,这个结果真是我万万没想到的。”李先生说。
提前还款是否划算影响因素众多 置业者不可盲目操作
房贷新政出台后 不少人想将一套房贷提前还清
新政发布后,多数想买二套房的市民都如李先生一样,第一念头就是提前还贷,但是李先生的事例却让他们醍醐灌顶:原来提前还贷并不一定省钱。
事实上,李先生的事例也不能以偏概全,之所以有这样的结果,也有一些巧合性。如果李先生买的第二套房价值不是150万,结果就不一样了。记者用相同的办法算了一下,假设他买的第二套房价值100万,那么他提前还贷的话,现金支付82万元,以后将支付利息49.2万元,而不提前还贷,现金支付60万元,以后将支付利息55.3万元。对比看来,虽然现金支付得多,但利息却少6万多元。
青岛建设银行一位负责贷款的工作人员告诉记者,“提前还贷划不划算”这个问题并没有一个标准的答案,“每个人的贷款情况都不相同,贷款的利率、额度、年限等等都是影响这个问题的因素,若真有提前还款的想法,可以找银行的理财人员细细核算,切不可盲目操作,以免得不偿失。”
此外,该工作人员还提醒到,一般来说提前还款是一种违约行为,根据合同上的规定,还要支付银行一笔违约金,“各家银行对于此类违约行为的规定是不同的,因此当事人要根据合同上的规定核算自己该交的数目,这也是判断提前还款是否划算的重要因素。”
记者比较发现,各家银行手续费差异较大,有的银行可以不收手续费,而有的银行则需要收实际还款额1—3个月的利息,有的银行甚至需要收取实际还款额3%的手续费。
是否要提前还贷需斟酌 3种情形不适合
虽然每个人的贷款情况不同,但从整体上看来,以下这些情况是不适合提前还贷的。
第一种是等额本息房款已还到中期的,等额本息还款每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减。也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较小。如果借款人还款在3—5年以上,利息已还了不少,越往后越相当于免息分期,因此这个时候提前还贷,意义不大。
第二种,等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还更多的还是本金,不能有效地节省利息支出。
第三,如果当初享受的贷款利率较低,比如是7折或85折也不适合提前还贷,因为这已经属于银行贷款利率中最低的了,提前还贷的话,所享受利率折扣就没有了,再买房贷款很难再申请到如此优惠的折扣了。(记者 刘晓东)
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