日均成交量难破百套 价格"倒挂"吓跑购房者

尽管限购、限贷政策相继放开已经近百日，但岛城二手房市场却依旧未明显复苏。由于新政细则迟迟不落地，买方陷入了普遍的观望，加上多数新房降价抢客源 ，10月份成交势头大减，“银十”成色不足。业内人士分析，尽管楼市政策利好频传 ，四季度二手房市场仍难回暖。

日均成交量难破百套

进入10月下旬，二手房市场的成交量依旧没有起色。来自青岛市房地产交易中心的统计数据显示，上周全市二手房成交519套，环比前一周上升5.92%。从区域成交情况来看 ，市南板块成交86套，市北板块成交106套，四方板块成交84套，西海岸板块成交67套，崂山板块成交54套，李沧板块成交56套，城阳板块成交65套。

从成交区域来看 ，中心城区的(市南 、市北 、李沧、崂山)成交量占七成以上的比例。但近四个周，日均成交量均不曾突破百套。进入10月份以来，岛城二手房日均签约量只有七八十套左右。以 28日为例，当天签约94套二手房，其中市南区签约16套，市北区签约34套，西海岸新区签约16套，崂山区仅签约3套，李沧区和城阳区各签约10套和15套。

价格“倒挂”吓跑购房者

来自国家统计局的数据显示，从今年4月份开始，二手房住宅价格指数就开始下降，其中，4月份二手房住宅价格指数环比降0.2%，5月份环比降0.3%，6月份环比降0.4%，7月份环比降0.9%，8月份环比跌幅0.8%，9月份已经是二手住宅价格指数连续第六个月环比下跌。

“这几个月来，二手房价格的议价空间在不断增大。”青岛链家地产运营服务中心总监陈永亮说，其中，以9月份为例，链家内部的监控数据显示，当月挂牌均价为每平米14884元，环比下降17元/平方米，议价空间较8月份上升了1个百分点;10月份，周挂牌均价在10月第一周保持着下降的趋势，在10月第二周出现小幅上升，10月第三周价格又一次回落。

对二手房市场更大的冲击，则来自新房市场的降价。“新房低价促销，确实给二手房市场释放了较大的压力。”惠百家不动产总经理董晓峰说，部分区域都不同程度地存在新房二手房价格“倒挂”现象。

调控政策或有“后招”

记者采访了解到，进入第四季度，目前青岛的各大银行还没有贯彻7折的利率政策。这成为横亘在购房者面前、导致他们普遍观望的另一道门槛。

除了调控政策层面的因素，二手房目前居高不下的交易税费也是阻碍回暖的主因。“二手房交易环节主要包括营业税、个税、契税、中介费以及印花税、登记费和手续费等。”文杰地产的卢文杰说，其中个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，税率为房屋评估总额的5.6%。这显然是笔不小的成本。

但记者采访了解到，房地产调控政策的松绑或有后招。据《中国证券报》报道，针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应从现行的5年调整至2年。“房地产交易的税收环节，不排除将会有更多的调整 ，以降低交易成本 ，刺激市场成交。”卢文杰说。

记者 王爱科