在今年楼市惨淡的大背景下，作为青岛本土民营的一家房企，银盛泰在岛城楼市成交排行榜上一路领先，业绩令整个行业瞩目。“我们预计全年的销售套数将超过5000套，较去年增长约30% 。”银盛泰集团董事长任军在颓市下仍有底气冲击百亿目标。反观弥漫着浓重观望情绪的上半年楼市，本土房企的品牌影响力深入人心，本土品牌对产品质量的把控、服务的深入以及实力的展现均赢得了消费者的认可，除了银盛泰，还有海尔、海信等实力雄厚的房企表现可圈可点。不过，在房地产整体式微之时，由于盘子小，抗风险能力弱，有的本土房企已经隐退江湖。
他们，冲出突围
银盛泰率先降价成销冠
继拿下上半年成交面积、成交套数“双冠王”后，截至目前，银盛泰继续霸占岛城楼市成交业绩“头把交椅”，在全市开发企业成交排行榜中，名列成交套数、销售面积两个榜单之首。在这个楼市“小年”，银盛泰作为一家本地民营房企，能够力挫对手、坐上青岛楼市的头把交椅，银盛泰集团董事长任军认为，这一切首先得益于企业近年来坚持的大盘、快周转的发展战略。“我们保持了随行就市的高度敏锐和快速反应，这对于我们这种底子薄的本地房企来说非常重要，可以快速获得不断发展的资金。”任军表示。
城市信报/信网记者注意到，房产大鳄时代，本土房企银盛泰在经历了两年多的滞销局面后，其惜福镇和即墨项目在价格调整的基础上，采用百分之四重金悬赏和一二手联动的办法，楼盘月销量由十来套增至百套。根据克而瑞信息集团发布的报告，青岛上半年销售面积冠军被银盛泰成功摘得，六个月时间共销售房源18.54万平方米，中海则以17.74万平方米的成绩屈居第二，销售12.31万平方米的万科夺得季军。“只有真优惠才能打动购房者，银盛泰降价跑量的行动最为迅速，力度之大足以撬动需求入市，这才带来了比较漂亮的成交数据，在颓市实现‘逆袭’。”房价点评网高级分析师张斌说。
据悉，目前银盛泰星河城、银盛泰星海城、银盛泰书香泮城，以及银盛泰德郡等四个在售住宅项目组成的产品序列线，主要面向刚需、刚改类人群，银盛泰“精品刚需”的高性价比建设理念，加之辅城区的良好地理位置，对于刚需客户有着巨大的吸引力。“我们在李沧区、崂山区、市北区会相继有五六个项目开发 ，预计下半年会陆续落地开工。”任军透露，位于崂山区翠岭路的银盛泰新空间项目预计8月开工，将打造以80后、90后置业者为目标群体loft公寓。
在楼市弥漫着浓重观望情绪的上半年，本地房企的品牌影响力深入人心，本土品牌对产品质量的把控，服务的深入以及实力的展现均赢得了消费者的认可，除了银盛泰，还有海尔、海信等实力雄厚的房企表现可圈可点。
海信地产成立于1995年，在青岛共有20余个项目，几乎都是中高端项目，比如海信燕岛国际、海信南岭风情 、海信缤纷都市、半山兰亭、静湖琅园、都市阳光、海信广场、璞园、麦岛金岸。地价首次过万的项目便是海信地产制造。海信地产豪掷16200元/平方米的成交单价拿下海信广场地块，现在看这个地价也非常高。如今海信地产在售的楼盘也有很多。海信天玺、天悦售价高达45000元/平方米;湖岛世家均价已涨至10500元/平方米;海信依云谷、依云小镇和海信温泉王朝都是高端项目。“海信地产综合实力在岛城本土房企中是最强的，开发的楼盘品质较高，一些岛城市民常说，跟着海信买房子，周边配套差不了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰这样告诉城市信报/信网记者。
与海信相比，海尔进入市场时间较晚，开发的项目仅有10余个，且知名度略逊。最近两年，海尔地产仅仅依靠海尔山海湾苦苦支撑。去年，海尔地产表现较好，时代广场和鼎世华府取得了热销，不过，业内人士同时指出，海尔地产的主要精力还是在家电上，发展地产是利润驱动使然，“以搞家电的思路经营地产走不远”。近期位于新都心区域的海尔云街开盘，反映了海尔地产借力主业、深耕楼市的思路。孙杰对城市信报/信网记者说，“醉翁之意不在‘楼’，‘云社区’是海尔地产的一大理念，将成为未来智能社区的发展方向，让海尔在科技方面的领先优势能在房地产市场上得到发挥。”
押宝浮山后“吃老本”
浮山后板块可以视为岛城楼市的一个缩影。以前的特点是青岛本地企业唱戏，鲁信、城建拿地的成本相对低，价格卖得相对低，竞争没到你死我活的地步。但外来大鳄远洋进来之后，完全打破了这个局面，拿地就7500元一平方米了，开盘之后远洋风景带装修的价格一下子拉到了17000元/平方米。到了远洋自然项目，继续蚕食本地房企的市场份额。
岛城楼市分析人士张百忍指出，浮山后十年发展中一个重要的开发商是城建地产，山色系列在这里扮演了一个很重要的角色，也是成就了城建过去10年在青岛的地位。客观而论，浮山后的几个主流开发商销售和策划能力都不是很强，它们之所以能在青岛楼市占据如此重要的地位，其实是在卖地段。“鲁信最是典型，你看它现在在李村的南海花园，就慢多了;城建也差不多，你看它的印象湾、印象滩的速度和浮山后项目比，都慢得惊人。”张百忍分析道。
据介绍，银川路两个标志性的楼盘湖光山色和鲁信长春，更多的是在这个区域布局，2006年、2007年最标志的楼盘鲁信长春，多层、高层都有，当时的价格大约是5200元/平方米左右。一个七八十万平方米的地标大盘，只用了三四年的时间就消化大半，购买力非常强。张百忍说，“我记得七八年前到开泰锦城所在的区域，孤零零的，什么东西都没有，但经过几年的发展，合肥路迅速起来了。后来的鲁信含章花园快销后，价格涨得很猛。”
今年5月份，城建旗下的青岛印象山首期交付，进入10月份，作为改善型高品质房源，在房贷新政下比较吃香。不过，受制于周边项目的价格战影响，销售压力仍然不小 。继福州北路西侧的万科蓝山八折降价出现热销局面后，为抓住十月机会，月初福州路东侧的山景楼盘青实樱花郡舍弃15400元/平方米均价，推出13000元/平方米的特价房，福州路价格进入混战期，青岛印象山却缺乏有效的应对之策。“印象系列”可以说就是打本土企业的“乡情牌”，目前来看也取得了不错的市场反响。押宝浮山后成就了城建、鲁信的家底，但“吃老本”的倾向让这两家本土房企有坐吃山空之虞。
鏖战新都心寻突围
新都心作为岛城楼市最热板块，聚集了大量外来房地产大鳄，本土房企中，除了海尔、海信能占有一席之地，和达凭借两个大体量项目站稳脚跟。和达中心城是集办公、商业 、居住、休闲、娱乐等5大功能为一体的综合体项目，和达城上城是一个大型低密度住宅社区，两个项目在新都心区域名气不输给万科等大鳄。尤其是和达中心城项目，由购物中心、商业街区、地铁商街三部分组成，购物中心总面积9万平米，全部由和达集团自持，目前已经与大商集团麦凯乐达成合作。商业街区总面积接近4万平米，采用开放式购物公园的设计手法，打造情景体验式的商业街区，街区把麦凯乐、地铁站、写字楼 、住宅区等有机的结合起来，将各类消费者自然的引入到街区中来。地铁商街总面积约1万平米，从距离项目约100米的地铁3号线清江路站引出，连接至商业街区，是一条风雨无阻的地下商街，不仅仅是逛街购物的人流，包括搭乘地铁上班、回家的各类出行人群都可以选择地铁商街，为商街保证了足够的人气。和达城上城社区依山而建，拥有完备的各类配套，均在步行5分钟，半径200米的范围内，步行5分钟可到中心城麦凯乐购物，这对购房者的诱惑非常大。鏖战新都心，大小房企如今同样用价格说话，营销战进入白热化，和达最近凭着强大的营销力度，聚拢大量人气，突破了大鳄的围剿。
说到新都心的价格战，另一家本土房企鑫源置业“也是蛮拼的”。青岛鑫源置业集团有限公司原名青岛城阳鑫源房地产开发有限公司，成立于1994年3月，注册资本为3000万元，在公司成立20周年之际，其新都心鑫源向上项目卖出了“白菜价”。作为面向全城向上青年的品质刚需盘，鑫源向上位于市北区新都心台柳路206号，坐享青岛地铁和新都心建设双重发展机遇，拥有丰富交通与配套资源。占据新都心制高点，领势127米，踞山揽海，临窗远眺，一览青岛波澜海景。项目条件不错，单价在1.2万左右，起价10800元/平方米。不过，整个楼盘体量较小，有小打小闹之嫌，也只能凭借价格优势，与众多大鳄一较短长。在地产大鳄尚未进军青岛之前，百通地产曾是青岛房地产市场的知名品牌。百通花园是李沧区第一批商品房项目，也是青岛市首批经济适用房项目之一，户型设计较为方正，二手房颇受业主欢迎。随后，百通又相继开发了原四方区的杭州花园、百通兴隆家园以及位于东李的百通馨苑、重庆中路的重庆花园等项目。但自2008年后，百通渐渐隐退，留给市民更多的是无数热销的二手房信息。以李沧刚需热盘百通花园为例，临近在建的地铁3号线，在今年颓市之下，单价不过万元，附近医院、学校等配套齐全，为刚需客群提供了许多高性价比房源。自2009年到现在，百通仅上市了一个项目青山绿水，还是合作项目。如今，百通的主要精力是在韩国济州岛开发的麒麟山庄项目。提起颐中海牛，老青岛人都不陌生，这是一支在21世纪初给青岛带来荣誉的足球队。与之一同崛起的还有颐中地产，在2000～2010年间先后完成了颐中花园、荣馨苑、颐中银街、颐中高山等中高端项目的开发建设 。以颐中高山为例，目前单价过万，成为二手房市场上的香饽饽。可后继乏力的尴尬出现在了颐中地产身上，2007年时，北京地产大鳄远洋以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权，为其进入青岛市和山东省打通渠道。3年后，远洋地产正式进军青岛，拿下工人疗养院项目。而被收购的颐中地产在2010年销售完颐中高山后，从此在青岛楼市中消失。
比起百通 、颐中令人唏嘘的结局，君利豪更多了一层悲剧色彩。青岛君利豪集团有限公司始建于1997年，是以钢材销售为龙头的集团化民营企业，拥有商务会所和豪华游艇，注册资产1亿元。在将主营方向转向房地产业务之后，君利豪在青岛开发了四个楼盘，最有名的是位于崂山区的大陆馨园小区，今年这个小区的业主反映延迟交房之时，将这家房企的女老总失联的消息捅了出来。
大鳄时代本土房企边缘化
君利豪的例子说明，在岛城房地产市场迈入大鳄时代以后，本土房企在资金、营销以及影响力方面处劣势，抗风险能力十分脆弱。2007年开始，绿城、绿地、万科 、中海、保利等外来大鳄开始进入青岛市场，到2009年成为市场主导，直到现在这样的局面依然还在。这对昔日青岛本土房企来说是“噩梦”，很多房企不得不另找出路。“早在2007年我就提出过，本地地产企业面临被边缘化的危险。后来看外来巨头和本地企业的表现，形势比想象的还要严峻些。”岛城楼市分析人士张百忍说。
银盛泰集团董事长任军认为，房地产企业面临三大考验：一是获取项目的能力，二是融资能力，三是团队建设 。在考验面前，本土房企劣势明显。随着这几年土地出让的减少和土地价格攀升，本土开发商的日子已经过得相当紧张，很多很久拿不到土地的开发商都快成了空壳公司。“小舢板经不起大风大浪，这就是本土房企的死穴。”锐理数据青岛总经理马光明说，“全国性的大房企在拿地和开发时影响力更大，在成本控制上做得更好。房地产企业需要资金流支撑，外来大鳄尤其是千亿房企即使‘拆东墙补西墙’，也能度过颓市的考验。甚至像行业龙头万科，在2008年经济危机时甚至进行了扩张。反观本地‘屌丝房企’，在2005年、2008年和2011年这3次淘汰转折点中，很多熬不住便走进历史了。”
业内指出，本土房企虽然在资金 、影响力等方面处于劣势，但“亲不亲家乡人”，市民的乡土情结便是很好的卖点。挖掘本土购房者特殊的喜好，在每一个营销节点快人一步，同时提升“售后服务”，在物业服务等方面向大鳄看齐，本土房企有机会稳住阵脚，活下去并努力活得更好。
城市信报/信网记者 刘乐芳
房屋分割将罚中介公司3万
10月21日下午，市国土资源和房屋管理局市场监管处处长元廷世做客青岛政务网“在线问政”栏目，就青岛市房地产中介机构监管工作与广大市民进行交流。据介绍，全市在工商局登记的房地产经纪机构5700家，其中在房管局已备案具备网签资质的房地产经纪机构38家。
问政中 ，有市民对房产中介存在的必要性提出看法：“现在网络这么发达，买卖房子可以通过政府提供的平台网上进行交易，完全可以不要中介。”甚至有市民认为：“既然房地产交易最终都要通过政府部门才能完成，为什么政府部门就不能提供中介服务，非得让老百姓花了钱买房子，还得额外交一笔中介费?”对此，元廷世表示，房地产中介服务是一种市场行为，政府不能直接参与市场经济活动，仅进行房地产变更登记。“房地产中介机构为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取合理的佣金。房地产交易双方可以通过中介机构，也可以直接到房地产交易登记中心完成过户。”元廷世说。
城市信报/信网记者了解到，目前岛城租房市场存在这样一种乱象：一些房屋中介公司将委托出租的房屋自行经营，或改变房屋内部结构分割出租，而这种行为在房地产经纪管理办法相关条款中都是被明确禁止的。那么，主管部门是怎么管理这些违规中介公司的?元廷世表示，《房地产经纪管理办法》(住建部8号令)第25条规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有改变房屋内部结构分割出租、承购、承租自己提供经纪服务的房屋等行为”，若违反上述规定，一经发现，将责令限期改正，计入信用档案，对房地产经纪人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
元廷世同时表示，市民如发现以上违规现象，可以向下列有关部门举报：属市内三区的，向市房地产交易登记中心租赁中心反映，电话83662676;属崂山区的，向崂山区房地产开发管理局反映，电话55557666;属城阳区的，向城阳区房地产管理处反映，电话87868991;属西海岸新区的，向西海岸新区房地产管理中心反映，电话86167525。
“如何报考全国土地估价师、房地产估价师考试?”元廷世称，报考全国土地估价师资格考试的工作，由国土资源和房屋管理局负责牵头组织，一般每年5月初到6月底进行网上报名，届时，将在该局官网发布通知，想报考的考生可登录网站，查询报考具体要求。而报考全国房地产估价师资格执业的考试工作，则由青岛市人力资源和社会保障局牵头、国土资源和房屋管理局协同组织。报名时间为每年6月下旬到7月上旬，届时青岛市人力资源和社会保障局将在青岛市人事考试网上发布通知，考生可登录查询具体要求。 城市信报/信网记者 刘乐芳
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