限购、信贷政策松绑有利于地产市场回暖。土地市场回暖，一方面反映了地方政府对土地财政的依赖，另一方面是随着土地价格的回落，一些资金实力雄厚的企业抄底入市
导报记者 王延锋 济南报道
随着限购政策、信贷政策次第松绑，虽然房地产市场依然低迷，但其上游的土地市场在部分城市已经出现回暖迹象。
14日，万科旗下的青岛万科企业有限公司斥资11.2亿元在青岛拿下3宗土地。而从9月至今，万科已豪掷87.4亿元在广州、福州、南京等地拿地。
山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗日前接受经济导报记者采访时表示，限购政策、信贷政策松绑有利于地产市场回暖，但在中国经济整体增速放缓的背景下，地产市场想恢复之前的走势还需要一段时间。土地市场回暖，一方面反映了地方政府对土地财政的依赖，另一方面是随着土地价格的回落，一些资金实力雄厚的企业抄底入市。
青岛世联怡高房地产顾问有限公司总经理陈耀华对导报记者表示，从宏观上讲，目前土地市场溢价率较低，是房地产企业入市拿地的好时机。万科斥资87.4亿拿地
14日，颇受关注的青岛李沧区世园会板块4宗土地公开拍卖。最终，青岛万科企业有限公司竞得3幅地块，总价约11.2亿元，另外一宗土地则遭遇流拍。
本次出让的4幅地块均位于李沧区宾川路以东、金水路以南、毛杨路以西、习水路以北。
其中，1号地块土地总面积4.76万平方米，规划建筑面积13.59万平方米，土地用途为住宅、商服用地，起始总价3.78亿元、楼面价3360元/平方米;2号地块土地总面积4.65万平方米，规划建筑面积15.73万平方米，土地用途为住宅、商服用地，起始总价5.29亿元、楼面价3360元/平方米;3号地块土地总面积1.86万平方米，规划建筑面积6.33万平方米，土地用途为住宅用地，起始总价2.12亿元、楼面价3350元/平方米;4号地块土地总面积5.42万平方米，规划建筑面积22.61万平方米，土地用途为住宅、商服用地，起始楼面价3350元/平方米。
本次拍卖的4幅地块周边，已有不少项目建成入住。其中，1、2号地块北边是“万科生态城”，3、4号地块西边是“和达和城”项目。
在当日的拍卖会上，前3幅地块均被青岛万科企业有限公司拿下。陈耀华说，青岛万科本次拿地是补仓之举。“万科在青岛已有一些项目，本次所拿土地地价不高，适合刚需住房开发，可满足万科项目储备、结构调整等需求。”
本次青岛拿地只是万科近期拿地的一个缩影。自9月份以来，万科拿地不断。9月9日，万科以9.5亿元的价格摘得福州三江口片区120亩商住用地;9月25日，万科以25亿元价格竞得合肥商住地块，溢价率143.48%;9月26日，万科击退世茂，以15亿元价格拿下其在南京南站片区的第四宗地;9月29日，万科又以26.7亿元的价格拿下广州一宗12.07万平方米的土地。加上本次青岛拿地，万科在短短一个多月内已经斥资87.4亿元拿地。
李铁岗分析说，房地产开发是一个长期的过程，现在拿地对应的是数年之后的房地产市场。对于万科这样的大企业，其开发规模巨大，拿地的脚步是停不下来的。而且，在目前地产市场低迷的情况下，很多地产企业资金链紧张，难免会拖累土地市场价格，反而有利于那些资金充裕的企业抄底拿地。
陈耀华表示，从宏观上讲，目前正是房地产企业入市拿地的好时机。“但具体情况也要看企业的资金实力，城市、地块的开发潜力，库存、价格市场行情等。”土地市场成交增多
导报记者注意到，自7月份以来，地产市场的“救市”动作不断。目前国内绝大多数城市已经不再实行限购政策，信贷政策也在放松。由此，一些城市的土地市场开始回暖。
如在比较早解除限购的济南地区，来自东方财富Choice的数据显示，5月、6月该市住宅用地成交土地宗数均为零。至7月份限购松绑之后，土地市场开始复苏。7至9月份，济南住宅用地成交土地宗数分别为5宗、1宗、9宗，成交土地建设用地面积分别为26.30万平方米、0.86万平方米、41.07万平方米。
在青岛地区，5到7月份该市住宅用地成交土地宗数为1宗、7宗、2宗，成交土地建设用地面积分别为4万平方米、44.14万平方米和3.96万平方米。
8、9月份，青岛住宅用地成交土地宗数均为9宗，其中8月份成交土地建设用地面积为102.01万平米，9月份虽然有所下降但也有61.66万平方米。
在备受关注的杭州市场，土地市场也有回暖迹象。
8月、9月，杭州市住宅用地实现成交均为8宗，面积分别为12.09万平方米和23.19万平方米。而在此前的5到7月份，杭州住宅用地分别实现成交1宗、1宗和0宗，成交面积分别为7.49万平方米、10.74万平方米和0平方米。
李铁岗表示，虽然这些年在调整经济结构，但地方政府仍无法摆脱对土地财政的依赖。在目前房地产市场低迷的情况下，即使一些地方政府不愿出让土地，但土地财政压力也会迫使他们这么做。
对土地财政的依赖直接体现在土地出让金方面。如在杭州地区，来自东方财富Choice的数据显示，在低迷的5到7月份，该市住宅用地成交土地出让金分别为10.69亿元、6.28亿元和0 元。而土地成交量环比增长的8、9月份，住宅用地成交土地出让金分别为12.41亿元和37.30亿元，其金额虽然不能与往年同期相比，但也可解一时之渴。
对于地产行业的未来，李铁岗说，我国城市化进程仍有很大空间 ，从宏观上说，地产市场的未来依然乐观。“但也要控制过程，避免出现较大的泡沫，而且泡沫一旦破灭会使市场出现巨大波动。”
作者：王延锋
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