10月第二周(10月6日-10月12日)青岛市二手房成交392套，回归“常态”，但是近段时间各种“暖市”政策密集出台，却带来了二手房市场的悄悄变化。据了解，原本“急售”的房东放慢了脚步，原本观望的购房者继续等待，对于博弈中的双方来说，涨还是不涨，显然是一个问题。
二手房挂牌价上涨
从年初等到现在，观望已久的纪女士决定出手。在林林总总的房源中，她看中了浮山后一套两室一厅二手房。就在她打算签合同时，发现房东改口了。“本来总价都说好了，没想到又要加4万元。”纪女士实在不理解，“现在一手房都降价，怎么二手房还涨价。”同样，打算在镇江路附近买房的徐先生，也发现自己上半年看过的几套二手房价格也都上调了。
不光是购房者，一些中介也被房东的底气震住，青岛链家地产的小赵告诉记者，“有一些地段好的房子，以前卖房者要价在2万元/平方米左右，自从新政下发，再打来电话张口就是3万元/平方米。”根据图表(上图)可以看出，自9初到10月初期，周挂牌均价维持持续下降的状态。而根据搜房网监控数据中心显示，10月第二周二手房住宅周挂牌均价14922元/平方米，环比上涨0.10%，每平方米上涨15元。青岛链家市场部分析师刘烁告诉记者，央行新政下发以来，二手房周挂牌均价有小幅上升，说明房价受到新政影响出现波动。
有业内人士认为，挂牌价上涨只是表现出房东心态的变化。“虽然挂牌价上升，但是不能断言二手房价格会上涨。”惠百家不动产市场部陈静告诉记者，如今新房不断降价，在一些区域甚至出现了一二手房价格倒挂，因此二手房价格继续上涨的压力很大。
置换型购房者出手
以往房东的涨价都会促使二手房的成交，不过在纪女士看来，房东涨价她也不会让步。“再等等看，不是说贷款利率可以打折?税费政策也在调整。”记者了解到，由于卖房者“等待市场回暖，房价可能上涨”心理，导致买卖双方出现僵持状态，二手房市场成交量并无较大波动，议价空间收窄，促成市场变化不明朗的现状。
虽然二手房的成交量一直不温不火，但是置换型购房者入市让不少中介机构颇为期待。“最近接待的都是想换房子的房东。”人民路附近一家中介的负责人说，“想卖一套然后买一套新的。”的确，限贷放开刺激了改善型购房者的购房欲望。刘烁告诉记者，从青岛链家反馈的信息来看，市民的购房行为逐渐转换为“置换型”，因为工作调动、更换更好的生活环境、换更大的房子等原因，使得一套住房已经满足不了多数人的需求。而一直以来的限购与限贷制约了改善性购房者的脚步。房产政策的一系列更迭，解决了限贷问题的同时给予资金上的放宽，让很多潜在的购房者浮出水面，积极入市。
市场转暖观望为主
目前，二手房市场的观望氛围仍然浓郁，不过业内人士认为市场正在转暖。惠百家陈静告诉记者：“目前我们带看的数量上涨比较大，一直处于上升状态。”她认为，这说明一系列“暖市”政策刺激了改善型购房者积极入市，看房热情明显高涨。根据青岛链家内部监控数据显示，10月第二周青岛链家“求购量”较9月同期上涨29.86%，“看房客户量”较9月同期上涨18.35%，“链家在线”访问量上涨8.2%，但是成交量却较9月同期微降0.76%。从链家内部数据上显示来看，置业者关注度明显增强，成交量却无明显变化，原因在于政策发布，观望情绪浓厚，银行具体调整尚不明朗。
不仅如此，市场上各种“利好”传言也是不断涌现，近日有传闻称“北京二手房营业税由满五年免征改为满两年免征”，不过随后国家税务总局对此回复“没有相关政策出台”。记者询问了岛城多家中介机构，他们表示均没有确切的消息，不过他们认为，加入“二手房满两年免征营业税”出台，无疑会让市场进一步火热。
青岛链家地产市场部分析师刘烁告诉记者，虽然目前买家和卖家现在处于普遍观望状态，但是置业者热情明显增加，后市发展潜力较大。如果银行信贷体系实施细则落地，符合置业者心理预期，则二手房市场将开拓新局面。
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