9月底，央行发布信贷新政，居民购房时在二套房认定上执行“认贷不认房”的新政策，即在首套房贷款还清之后，再购房贷款就可享受首套房政策。三部门也在近日发布公积金新政，为支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。但记者从青岛市住房公积金管理中心获悉，由于尚未接到上级文件，目前申请公积金仍需连续足额缴存12个月(含 12个月)以上，公积金贷款仍执行“认贷不认房”的政策。
目前公积金贷款不看住房套数
进入第四季度，有关信贷政策的调整一直牵动着楼市的“神经”。尤其是上月底央行出台新的信贷政策，即在首套房贷款还清之后，再购房贷款就可享受首套房政策;购房者还可以享受7折利率优惠。尽管地方银行尚未就此政策出台细则，但有关公积金贷款政策将要调整的消息一直在楼市传播。
记者采访获悉，早在9月22日，青岛市住房公积金管理中心等六部门就联合发布意见，提出承担住房公积金业务的各商业银行，要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策;但政策发布之后，青岛市住房公积金管理中心并没有跟进出台相关的执行细则。
“目前公积金贷款认定贷款次数，仍不按照住房套数认定。”青岛市住房公积金管理中心相关负责人说，如果第一次住房公积金贷款结清后，以本人或配偶的名义再次申请住房公积金贷款，均认定为二次贷款。而对二次申请住房公积金贷款的职工及家庭，结清首次住房公积金贷款满五年，方可申请第二次住房公积金贷款;贷款首付比例不得低于60%，二次申请住房公积金贷款利率按同期住房公积金贷款利率的1.1倍执行。而首套房公积金贷款最低首付比例将按30%执行，首套二手住房公积金贷款最低首付比例为40%。
异地缴存岛城已实现互认
尽管公积金贷款仍执行“认贷不认房”的老政策，公积金政策将要进行调整的事实却已经越来越明晰。
10月14日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。通知提出，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。同时，按照支持基本住房消费原则，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
“由于还没有接到上级的政策文件，目前公积金贷款职工仍要连续足额缴存12个月(含 12个月)以上。”青岛市住房公积金管理中心相关负责人说，如果接到上级文件，肯定将按照文件精神进行调整。
此外，早在2010年，对三次申请住房公积金贷款的职工及家庭，暂停发放公积金贷款。
在三部门联合下发的通知当中还提出，对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。目前在公积金贷款异地缴存互认方面，青岛市公积金贷款是什么政策?
早在2010年，青岛市住房公积金管理中心就暂停了异地缴存公积金在本市购房申请住房公积金贷款业务。“但如果职工曾在异地正常缴存住房公积金，其公积金账户余额按规定程序全部转入本市缴存后，异地本地衔接起来符合市公积金贷款规定的缴存条件，且能提供原缴存地公积金管理中心出具的个人公积金账户开户时间及缴存明细证明，可予以受理。”市住房公积金管理中心相关负责人说，这意味着，按照现行的政策，异地缴存时间和现缴存地缴存的时间加起来，需要满12个月，而且是正常足额缴存。
公转商贴息贷款适时推出
随着楼市限购、限贷政策的放开，楼市成交量开始逐步回升，公积金贷款的办理周期是多少?资金供应是否充裕?
据悉，今年前三季度，全市共收缴住房公积金达95.41亿元，比上年同期增长11.12亿元，同比增长13.2%，资金较为充裕;而数据显示，目前青岛公积金使用率都在九成以上。
“目前申请公积金贷款从取得抵押权证开始，新房办理公积金贷款的周期是3个月左右，购买二手房和经济适用住房在取得抵押权证的次周就可以办理下贷款。”青岛市住房公积金管理中心负责人说。
此外，为缓解公积金紧张带来的贷款压力，减少公积金贷款等待时间，青岛市住房公积金管理中心正在开展“公转商贴息贷款”业务的各项准备工作，下一步将结合青岛市住房公积金资金的使用情况以及其他因素，“视情”适时推出。据悉，“公转商贴息贷款”是指公积金中心与商业银行合作，在住房公积金资金供应紧张达到设定预警条件时，将经审批同意的公积金贷款转由商业银行发放商业性住房贷款。在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴。
买二套房还是公积金划算
央行发布信贷新政后，由于迟迟见不到公积金贷款政策的调整，许多购房者开始在为到底选择公积金贷款还是“商贷”而犹豫不决。
“按照目前公积金贷款政策，如果你名下已经有了一套房子，那么无论贷款是否还清再买房都算二套房，所以政策还是首付六成，利率上浮1.1倍。”一家商业银行的工作人员说，这与利率高达6.55%的商业贷款相比，即便上浮1.1倍，公积金贷款还是非常有优势，举例来说，公积金贷万元的年利息是450元 ，二套房上浮1.1倍每年就是495元，而商业贷款则要还655元。
据初步估算，以一套总价70万元的房子为例，如果用商业贷款，首付三成大约需要21万元，利率算基准6.55%。而选择继续用公积金贷款，首付就是大约为42万元，利率为4.95%。显然，选择公积金贷款更为划算。
链接 账户满12个月这样认定
申请人住房公积金账户建立至申贷时点应为12个月(含)以上，且要满365天。
1.在申贷时点，申请人住房公积金账户应为正常缴存状态，且不得欠缴。申请人申贷时点在当月20日以后，单位前一个月住房公积金未予缴存的，视为欠缴。
2.申请人在申贷的近12个月内，应连续正常缴存满12个月。
3.单位存在整体逾期补缴住房公积金行为且一次性补缴3个月以内(含3个月)的，视为正常缴存;非单位整体逾期补缴(个人或部分人员补缴)的，视为非正常缴存;单位一次性补缴超过3个月的，申请人须再正常连续缴存12个月后，方能申请贷款。
4.新参加工作的职工若能提供劳动合同等相关证明、调入职工若能提供劳动人事关系转移相关证明，自参加工作或调入当月起3个月内(含3个月)出现的“个人补缴”视为正常缴存;如出现3个月以上“个人补缴”，则视为非正常缴存，申请人须再正常连续缴存12个月后，方能申请贷款。
5.异地缴存住房公积金的职工，其公积金账户余额按规定程序全部转入本市缴存后，异地本地衔接起来符合本市公积金贷款规定的缴存条件，且能提供原缴存地公积金管理中心出具的个人公积金账户开户时间及缴存明细证明，可予受理。
帮助流动人口买房成公积金制度改革方向
10月14日公布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，尽管只是一份文件，但是长期关注这一领域的专家还是从中捕捉到住房公积金制度改革的新动向。
支撑流动人口购房需求
据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，根据他的团队进行的研究，在大城市和特大城市务工的农民工，绝大部分人是希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用，所以进城务工人员通常很少使用公积金。
刘洪玉说，如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用，就可以进一步扩大住房公积金制度覆盖面、提升制度的公平性，更好地服务于“住有所居”的住房政策目标，促进“三个1亿人”城镇化发展目标的实现。
提高资金使用效率
公积金使用效率低，是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计，全国342个住房公积金管理中心，贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心的贷款发放率集中在50%到75% 之间，有的更是低至百分之三四十。
专家认为，这一问题，与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。
上海财经大学房地产研究所副所长陈杰说，在现行体制下，各城市之间的公积金中心互相没有联系，房地产市场较好时公积金流动性不够，市场差时流动性过剩，但各地的公积金是“旱涝不均”，且无法调剂使用，难以形成“抗旱”“抗涝”所需的合力。
刘洪玉说：“此次先在设区城市统筹使用，将来应在此基础上进一步实现省级统筹、全国统筹，就可以大大提高住房公积金的使用效率，有效管理流动性风险。”
探索政策性住房金融形态
文件提出，“有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。”在受访专家看来，释放出探索政策性住房金融形态的信号。
据国务院发展研究中心专家任兴洲介绍，关于个人住房贷款资产证券化业务，我国个别商业银行曾经在2005年和2006年做过试点，但是没有大规模推进。
专家介绍，实行住房公积金信贷资产证券化，将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，住房公积金管理中心可以将这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款，从而拓宽住房公积金管理中心的筹集渠道。另外，还有利于降低住房公积金管理中心的经营风险。
任兴洲表示，由于这项业务专业性强，还需要一整套规范的方案，大规模推进更适宜在市场更加成熟后推出。
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