齐鲁晚报济南10月12日讯（记者 孟敏）12日，一则消息打破了二手房市场的沉寂萧条。网传11月将调整二手房交易营业税，原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年的即可免征。一旦二手房交易营业税调整，将产生什么影响？以百万二手房为例，购房者将享受到哪些优惠？记者就此采访了济南二手房市场相关人士。
二手房中介：满5年成营销噱头
12日，济南气温骤降。记者在济南市和平路一个二手房中介看到，咨询买房者寥寥。
“十一假期时看房人数明显增多，但成交量还没有明显上升。”济南历下区21世纪房产中介一位王姓店长介绍。该王姓店长说，现在济南的营业税税率为5.6%，一般由卖方缴纳，在二手房市场，“学区房满5年”成了营销噱头，目前他还未听到营业税调整的消息。
“当年，二手房营业税调整后，二手房房源一度减少。”该店长说，济南从2010年1月执行新政策，转让出售购买时间不足5年的普通住宅，全额征收营业税；转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。对普通住宅来说，以一套市场成交价格100万的房子为例，未满5年，光营业税一项就需交纳5.6万元。这样高的交易税额，加上租金年年看涨，让一些二手房持有者转售为租。而二手房购买者选到合适二手房的困难度增高，选择未满5年二手房的意愿迅速降低。
同时，对于非普通住房来说，征收标准相比普通住房要严格。不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年(含5年)的，仍需征收差额营业税。
据该王姓店长介绍说，144平方米以上大户型非普通住房，济南市区东、南部只占到30%左右，在市区西、北部只占到20%左右。这部分房源总价过高，占比较小，全额和差额征收营业税对市场影响不会很大。
分析：利好二手房交易，影响一手房市场
济南市朝山街一个二手房中介的负责人王月东说，真正的炒房者买房后不会持有2年之久，营业税无论是5年之限还是2年之限，对限制炒房、抑制房价上涨作用并不太大。
“这对一手房市场来说，未必是个好消息。”克而瑞济南机构负责人王伟分析，如果调整，会起到活跃二手房市场的作用，有利于持有者尽快处理空置房，但有可能把一手房的购买者吸引到二手房市场。如果要激活一手房市场，单用某一项减税来刺激消费意义不大，需要有相关配套政策出台。
据了解，2008年楼市低迷时，大连、杭州、重庆等对二手房营业税政策有所改动，有的进行了减免，有的将5年交易期限改回到2年。随后市场反应很快，交易量很快回升。
营业税政策变迁
国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.65%营业税。
1999年，对个人购买并居住超过一年的普通住宅免征营业税；不足一年的按差额计征。
2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的全额征收营业税；超过2年(含2年)的免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)，差额征收营业税。
2009年12月9日，国务院决定，个人住房转让营业税征免时限由2年调整到5年，但营业税全额征收还是差额征收各地政策不一。
2011年1月26日，国务院决定，个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税。
百万二手房税费7万多
A先生100万元卖出80平方米二手房一套（持有不足5年）给B先生
营业税：5.6万元
个人所得税：1万元
契税：1万元（首次购买普通住宅享受优惠税率1%）。
二手房交易手续费：480元（6元/平方米×80平方米）
登记费(工本费)：80元
评估费：500元
总计税费：77060元
（中介费1.5万-2万元未计在内）
