提到东部商圈，首先想到的是什么?相信很多人脑海中会浮现出两个字：高端。风景宜人的浮山湾、寸土寸金的香港中路，如此“标签”自然而然。近年以来，随着商业地产的开发，香港中路商圈开始向西扩展，以万象城、中铁·青岛中心和海航万邦中心为支撑，香港中路西部商圈呼之欲出，高端的东部商圈再一次迎来“蝶变”。
品质进化，竞争难免。“新崛起的商圈不但会吸引部分西部城区的客流，还有望形成新的消费聚集点，与香港中路的东部商圈形成分庭抗礼之势。”一位业内人士说。
[高端之启]
地理位置无可比拟
商圈所在，地段为王。在这一点上，香港中路无异商家眼中的“理想天堂”。鳞次栉比的高端写字楼、星罗密布的金融机构，加上一个挨一个的高档小区，奠定了丰沛消费客流的基础。从最初的佳世客开始，家乐福、海信广场、阳光百货、麦凯乐等商界大鳄争相杀入，东部商圈迅速崛起，确立了在岛城的“龙头”地位。
“东部商圈的发展路径鲜明，以零售、百货起家，以时尚、高端领头。”昨天，东部一家大型商场的负责人说，上世纪九十年末佳世客、家乐福入驻，首次以引领者的姿态，改变了人们的消费习惯和观念。之后，主打高端的海信广场、阳光百货相继开张，东部商圈首次升级，2006年麦凯乐和后来的百丽广场，则让东部的业态愈加丰富。
“高端不是空中楼阁，需要高端消费人群的支撑。”东部一家商场企划部的张女士说，到香港中路周边转转新建了多少写字楼，新开了多少家银行，就会明白为何高端业态云集。可以说，东部商圈的地域优势，岛城任何一个商圈都无法比拟。
[高端之变]
商业地产推波助澜
以香港中路为中心的东部商圈首次“蝶变”，肇始于零售、百货业。而第二次“蝶变”则完全为另外一种模式：商业地产的推波助澜。位于香港中路西部的3家大型综合体，均有商业地产的影子。中铁·青岛中心广场有写字楼和星级酒店，海航万邦中心也拥有高层写字楼和酒店式公寓，万象城属于青岛华润中心项目，该项目将打造成国际化的都市综合体。
“可以说，是商业地产促成了新商圈的形成。”昨天，海航万邦中心相关负责人告诉记者，以前一家商场开业，前期要积累资金、培养客户，而商业地产本身就可带来可观的消费人群，还有一点，与商业地产同生的商业综合体不差钱，“商业地产先卖楼回笼资金，再进行商业开发，所以一般手头宽裕，项目推进也就快。”他说，这种配套性的商业设施，在整个项目规划时便已设计好，目标消费群往往更加明确。
对此，曾负责一商业项目招商的孙经理深有同感，他表示，根据测算，一栋50层写字楼项目及其配套，本身可为配套商业带来2-3万人的客流量。
[高端之路]
“黄金三角”雄心勃勃
昨天，记者来到山东路的万象城项目，项目仍在紧张推进，有的工人搭乘移动设备在外墙施工，靠近马路一侧的广场，地面尚未平整。项目推广部负责人王女士告诉记者，万象城将于明年4月30日开业。与万象城一路之隔，遥相呼应的是已经开业的中铁·青岛中心广场，再往西步行不到5分钟便是海航万邦中心，分列于马路两侧的3家商业综合体形成了一个“黄金三角”组合。
与近几年落户香港中路的商家一样，三位“新贵”不约而同要走高端路线，“与香港中路商圈传统业态相比，新诞生的商业综合体已经跳出了百货零售业的业态，更多地贴近高端群体各方面的生活需求。”业内人士分析说。
“我们的目标客户就是中高端消费人群。”海航万邦中心相关人士直言不讳，他们的定位为“国际风尚 精致体验”。走入店内，一楼拥有世界顶级跑车品牌——阿斯顿马丁;3楼的法国时尚馆也已开业，所有商品均为原装进口;土耳其馆正在筹备。
万象城的王女士则透露，万象城目前项目招商顺利，已经到了“关键时刻”。在零售配置上，将有70余家国际一线品牌、10余家快销品牌入驻，30%品牌属首次进驻青岛。
“中铁·青岛中心广场旨在深入探寻高端客户青睐的独特时尚奢侈消费，汇聚了国际顶级买手集合店熙越、顶级奢尚服饰品牌法国BAL-MAIN等设计师品牌。”中铁·青岛中心广场相关人士表示。
[高端之争]
差异化也难免正面交锋
在岛城高端商圈，曾有一个故事流传甚广。本世纪初，某国际一线化妆品计划进驻青岛，两大商场为此各出奇招，展开鏖战，最终地理位置更优的其中一家得偿所愿。“当时品牌少，一旦拿下，‘江湖’地位以及在消费者心目中的形象会借势提高。”曾经供职东部一家商场的黄女士说。
时过境迁，大多数国际一线品牌早已“遍地开花”，品牌争夺也被差异化的品牌引入所取代。“绝大多数人所公知的知名品牌，高端店几乎已经备齐，重合度很高。”昨天，东部一家商场的负责人告诉记者，如此情况下，就要看商家的营销水平，开始比内功了。
与早就扎根的商场相比，新近开业或即将开业的商场则从一开始便有心规划，避免大面积地与早先开业的商场正面碰撞。“在商场设计以及定位时，我们就做了规划，要通过不同的主题，做出自己的特色，所以招商时针对性较强。”今年开业的一家商场负责人说。
尚未开业的万象城亦努力树起特色，根据其发布招商计划，在文化娱乐方面，将首次引入方所书店、东阿阿胶博物馆、辽河渡口餐饮博物馆等，力争打造成青岛文化娱乐新地标。
“差异化或许避免部分正面交锋，但如此多的高端商场聚集，竞争无可避免。”一商场品牌推广部的负责人说，在他眼中，竞争已经开始，虽谈不上重新洗牌，但力度也绝对不会小。
【观点】
服务经济结构更加合理
“香港中路西商圈的崛起，表明青岛服务经济和商贸行业的结构更加合理，不再集中于一点，如此一来，人流、物流的配置也将更为合理。”岛城著名经济学家、青岛社会科学院专业技术职务二级岗研究院郭先登说，越来越多知名企业进驻青岛，说明青岛确实取得了发展，并且在国内外的影响力进一步提高。
对于商圈的发展，郭先登表达了自己的看法。“首先要错位经营，不能拘泥于同一种结构，要有不同的理念，每一个商家都要做出自己的特色。其次，要拥有特定客户流，商圈要有特定客户流，具体到商家亦是如此。古语说，流水不腐、户枢不蠹，有客户，但‘流’不起来，就没有生命力，生意便不会长久。”他说，营销方面也有讲究，商圈要站在整个城市的角度，制定营销举措，根据不同时期、不同时段、不同季节的消费变化去定营销结构、模式和方法。
本版撰稿摄影 记者 刘汉锋
观察
竞争是个有趣的游戏
与整个香港中路商圈弥漫的肃杀氛围相比，香港中路西部商圈商家之间却一片祥和太平之气，各家展现出了“一致对外”的姿态。
“虽然万象城还没有开业，但我们其实盼着它快点开。”昨天，香港中路西商圈一家商场的负责人说，万象城规模大、业态全，它的开业会带来更多人气。此外，西商圈辐射范围内，写字楼、居住区密集，可挖掘的潜力巨大。据介绍，青岛万象城是华润置地倾力打造的全新升级版万象城，建筑面积达45万平方米，是目前全国规模最大、业态组合最丰富的购物中心之一。
另一家商场的有关人士则表示，香港中路西商圈仍处于培育阶段，任何一家都没有绝对实力单打独斗拼市场，只有大家抱团，先为商圈赢来客流，然后才会为各家店带来更多客流。“西商圈3家综合体之间，以及与香港中路之间的竞争不可避免，但现在的竞争不是比价格，而是拼体验，拼引导消费潮流的能力，谁能开风气之先，谁就会站上潮头。”他说。
业内人士分析，西部老城区缺乏大型的商业综合体，多数居民选择到香港中路商圈购物，香港中路西商圈的崛起，势必会截走部分客流，甚至形成整个市区新的消费聚集点，争夺全市的客流，最终与香港中路东商圈势均力敌。
东部一家商场品宣部负责人则表示，人气和客流量的培养并非一朝一夕能完成，西商圈还有很长的路要走。
展望
高端商场仍有“大钱”可挖
今年“双11”，天猫创下了571亿的销售额。电商盛行，许多传统的零售、百货店首当其冲，深受其苦。不过，高端商业受到的影响要小得多。
“在网上花几百元买个包，可能很多人都认为稀松平常，可花几万块买个包呢?能有多少人愿意?”昨天，一家百货店企划部的经理说，高端商业面对电商，防御性更好，包括面对海淘的挑战，“我们组织了不少沙龙平台，让顾客体验精致的生活方式，以此增加黏合度。有时候，一些世面上少见的商品，顾客会先问我们有没有，然后再决定是否海淘。”
但是，电商却另有看法，“顾客首先考虑的是自身利益，如果海淘能节省30%的费用，何乐而不为呢。”台柳路一家电商的曲经理说。
阳光百货企划部的贺经理则表示，面对电商冲击，他们几年开始调整，聚焦35-55岁的女性顾客，并不断增强品牌结构的合理性，在现阶段男性化消费比例下降的情况下，业绩仍有增长。
其实，实体店也开始用互联网的思维展开营销，贺经理表示，他们拥有10多万会员。
业内人士表示，高端商场不仅是简单的卖货，追求的是一种购物、甚至是生活的体验，“这种体验，电商根本无法实现，这便是高端商场的生命力所在。”
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