12月初，青岛西海岸新区宣布试行以建筑功能使用需求为主体的复合性用地管理。
此前，青岛规定工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积7%。“但实际上，7%的配套用地限制早已形同虚设。”一位青岛产业地产业内人士告诉记者，工业项目前期投入很大，纯粹的工业项目开发很难覆盖成本，提高工业用地上的配套设施面积比例来吸引开发商是很多地方政府的常见做法。
青岛此次推出的复合性用地管理试图将这一业内“潜规则”变成“明规则”。“复合性用地管理，通俗一点讲就是在一块地上可以同时建设多种功能的建筑物。具体来说，就是将现行的一宗地只有一种用地性质为主体的用地管理模式，变为以建筑功能使用需求为主体的复合性用地管理模式。”青岛市黄岛区委常委、副区长李红兵介绍称。
业内人士认为，这种管理模式改变了过去粗放的、机械的单一性质用地管理模式，使今后用地管理变得更加精细、灵活，充分体现了以市场需求为导向的原则，也符合国家推进土地集约化利用总体思想。
“明规则”化
据李红兵介绍，新的用地管理办法将适应产业结构调整、社会经济发展转型需求，综合考虑区域环境、产业发展、基础设施等因素，合理规划，划定功能分区。在区域建筑总规模和比例结构控制范围内，鼓励不同用途土地混合利用和建筑的复合使用，引导用途功能混合。
这实际上是将很多地方的产业用地管理办法明确化了。“工业项目前期投入很大，纯粹的工业项目开发很难覆盖成本。增加配套面积已经是业内潜规则。”一位负责产业园规划人士告诉记者。
而且，就青岛此前7%的配套设施用地比例而言，业内人士认为，这个比例本身也覆盖不了园区的正常需求。“配套是必需的，最起码要7%，这已经是降到最低了。配套设施面积低了员工的幸福指数上不去，目前严格执行的园区很少。”前述业内人士表示。
“虽然青岛市的做法目前还仅仅是一个地方政策，但在新型城镇化背景下，未来土地复合性利用肯定是一个大的趋势。”戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊表示：“未来很多地方的园区也不可能单纯规划成一个纯的工业园区了，一定会涵盖一些商住项目在里面。青岛西海岸新区的这种做法使工业用地正式与原来的使用规定进行了区隔。”
需规避投机
不过，仅有土地利用政策而没有配套的地价政策出台，则有可能会产生刺激投机的负面作用，反而不利于土地集约化利用。“很多人可以拿着这个复合性用地当住宅地、商办地去炒，这对整个产业的发展实际上没有好处。”苏智渊告诉中国房地产报记者。
为了规避投机行为，青岛市西海岸新区在宣布试行这一政策的同时表示：“要建立与混合用地相适应的规划、土地管理模式，科学有效地实施混合用地管理。同时将探索实行弹性年期出让方式，鼓励‘租让结合、先租后让’的出让方式供应土地。”
青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局副局长赵彦青表示，新用地管理方式将按照建筑物的性质及不同功能的建筑规模进行土地出让，再综合用途地价由国土部门依据规划部门确定的各用途具体比例等规划条件进行市场评估，确定土地出让价格，组织土地招拍挂。实行差别化、动态化管理。目前该意见已经形成初稿，待黄岛区委常委会研究通过后，将正式发布实施，相关实施细则也会一并跟进制定。
记者就此致电青岛市西海岸新区国土局政策与法规科及规划局办公室，工作人员表示，12月初宣布试行的政策目前还没有文件，但未来肯定会出台相关政策文件及细则。
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