开春，用中介们的话说，房价疯了，疯长的房子主要集中在一线城市学区房。周围朋友们关于房子的讨论越来越多，时不时听到各种麻烦有大有小的案例：
有朋友说朋友的亲戚，卖房再买房，自己买家给的首付款，除了解抵押的部分，被链家用作资金监管了，要三个月才拿到，导致看上的房子没钱付首付，但协议是自己签的，也没办法，房价一天一个样子，心焦如焚，这是血泪教训。
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还有一种是烦恼，比如朋友带小孩，想小换大，看上一个房子，150平，但每平米比同户型贵5000，因为格局和装修好一些，装修据说是豪华装修，可以拎包入住，这对于带着孩子的人家肯定是比较大的诱惑，而且据说有人在排队等，房主不议价。
朋友就心动了，问我这个房子贵的部分到底值不值，也就是说装修和格局到底值不值多出来的70万，很纠结。
我去年换房折腾到现在，还算有些经验，所以想写出来和朋友们分享一下。
先旨说，纯粹的个人经历，教训经验总结，首先只针对北京二手房，其次不一定很专业，而且每个人，每个房子，每个中介的情况都不一样，我和我朋友的经历也许只是个案，不一定是普遍经历，遇到具体问题，还是要具体问题具体分析。
先说大背景。
首先是换房的难度。一般来说，你拿着首付款买个200万3 00万的小房子，操作难度相对比较低。600万以上的学区房买卖难度会比较大，因为这个价位的房子很难遇到首付就是全款的客户，如果遇到，那就是中介嘴里的优质客户，他们一般底气比较足，容易和你大砍价;
第二种人最多，是卖了自己郊区，或者非学区的房子来换学区房。这种单子一般会导致连环单，因为你的客户要找到一个接他房子的客户，你要把房子卖给你的客户，你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子，而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……
于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。
二手房交易通常包括几个硬性环节：签定金合同;资质审核(房子是否有抵押，是否有户口，是否存在夫妻关系纠纷);解抵押(有时无);房屋评估;贷款;发放贷款;缴税;过户。
每一个环节都是需要一定工作日的，而且一环扣一环，没法平行作业，中间遇到十一，春节这种大假期，交易时间还要延长。再加上北京限购，还涉及到一套房二套房征税问题，非常复杂。
所以，假定你是贷款或者换房客户，从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子，或房价平稳，风险就低;如果房价疯涨，风险就高，比如你敢先卖房再买房吗?
但是反过来，你想先定再卖，你的压力也是一样，我知道有人吃过亏，和人签约后着急卖自己的房子，导致吃了亏，如何避免，我们下文说。
再说中介。很多人可能对中介有误解，认为中介是靠提成吃饭，你房子卖的快，中介提成就高。但是有个中介是这么告诉我的，“宁可挣今天的5000，不挣明天的10000。“很多人看房时候热血沸腾，回去过了夜，想法就完全变了。
中介靠的是速度和走量，所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感，热血上头的时候，制造气氛一定要让你把房子定下来，因为他们要效率和速度，但是你签完了很可能发现合同是坑，或者房子实际没那么好。
好了，正事，开始写坑和注意事项，因为是换房，先说卖房的事情。[编辑：紫鸢]
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