开发商想降价自己说了不算 利益相关方都不允许

“房价能升、能稳，但不能降。”对于市场上“降房价”的呼声，北京一家开发商负责人2月24日在接受《华夏时报》记者采访时道出了“开发商想降房价但自己说了不算数”的窘境：“房价是不会主动降的，各利益相关方都不允许这么干。”该负责人坦言，即便开发商想降房价有时也会遭到地方政府的反对，“尽管地方政府不会发文阻止降房价，但压力很明显”。

中央经济工作会议提出房地产去库存，并鼓励适当降低商品房的价格;然而，在落实这一政策时却遭遇来自地方的阻力。国家住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫2月24日接受本报记者采访时表示，“市场不好时，地方政府不让开发商降房价，无异于让开发商自杀。”

对此，中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称，中国的房价已经不是供求关系能左右的了，而是不同的利益方在博弈。“实体经济下滑，地方政府土地财政依赖更重，作为经济支柱的房地产业就显得尤为重要。”独立地产评论员顾海波认为，这是一个危险的信号。

房价上涨推手

买房和炒股一样，是买涨不买跌。

在这样的逻辑之下，开发商一般情况不会轻易选择主动降价卖房，而是尽量死扛。也有例外，那就是房价已单边暴涨了近20年、越来越多的人只能望房兴叹、库存压力激增上了中央的会议议程、经济低迷企业不得不现金为王……即便如此，开发商即使有了降房价的心思，行动起来也往往是阻力重重。

降房价叫得最响的是想买房的老百姓，整天喊房价太高，但就是买不起房子。与没有房的不同，有房一族却并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为一旦房价下跌，那他们的资产就贬值了。“有房者更有动力来阻止房价下跌。”一位多套房的房主说。

事实上，房价里有多少水分，普通老百姓并不清楚，但开发商很清楚。“主要在开发商那里，他们的钱也是从银行贷的。”上述北京开发商负责人向记者坦言，“现在的房子很多都不是开发商的，而是银行的，房子降价赔得最多的将是银行。”

阻力还远不止这些。

“中国的房价已由不同的利益方在博弈，参与者包括地方政府、开发商、炒房者和真正需求方等四方，相比利益方的强势，消费者则自始至终处于弱势地位。”张大伟表示，房价上涨的主力推手主要还是地方政府。

这似乎还是一个迫不得已的选择。

据了解，不论是一线城市还是二三线城市，五六年前买下的土地，如果至今未开发，光地价就翻了数倍，完全可以坐享其成。“地价占了房地产开发成本的相当比例，且一年比一年高，由此带动房价往上涨。”我爱我家的一位工作人员说，地价比房价涨得更快。

据上述中介工作人员介绍，地价炒高源于政府采用拍卖的方式出让土地，把地价不断推向高点。而随着央企大举介入房地产开发，因为不缺钱又有政府背景，结果导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

除土地价格暴涨外，房地产的其他成本也在不断上升，比如钢材、水泥等建材价格。“可能有人会说，建材成本的增加，在房地产成本构成中所占比例微不足道，对房价的影响有限。”长期为房地产提供钢材、水泥的建材商刘冰明确表示，到今天为止，房地产仍然是暴利行业，是其他任何行业难以匹敌的。

“成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价上去的。”刘冰说，尽管建材成本对房价的推动不大，但并不等于没有推动，相反还为开发商提供了房价上涨的借口。

另外，房地产的规模效益明显，并与中国的大小城市扩容相伴相生。据报道，当初广州的城区面积仅一千多平方公里，如今已扩大至3800多平方公里。像广州一样，如此快速扩张的城市不在少数。

水涨船高，房价降不下来，库存则越积越多。数据显示，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，在建面积73.5亿平方米，超过80亿平方米的库存。按照业内的估计，要去掉如此海量的库存，至少需要6年的时间。“去库存并非只是卖房那么简单。”张大伟说。 难解的症结

在过去十余年中，各地方经济的发展早已离不开房地产这一支柱产业，未来也很难从根本上转变。这是一个解不开的结。

“在县市级的地方，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，他们很难积极配合的根源所在。”四川省一位要求匿名的副市长曾对《华夏时报》记者表示，经济发展落后的地方，没有大的产业项目，只有依靠房地产来带动经济的发展。

正是基于此，房地产成了地方政府财政收入的主要来源，有的地方甚至成了“惟一”的来源。数据显示，2015年各地房地产销售12.8495亿平方米，政府拿了销售额8.7281万亿元的73%;其中，房地产开发所需的土地供应，成为各地方财政的主要组成部分。记者在采访中看到，在一些地方官员看来，对于房地产业，无论中央怎么调控，地方政府总有自己的算盘。

“离开房地产，各行各业都将受到打击。”上述副市长表示，房地产的带动作用是不可低估的，能带动几乎所有行业的发展。

另外，不可否认的是，在中国，房子是居住的，更是一种理想的投资品。在银行利息很低、股市风险较大等因素催动下，房子成了最为保值增值的投资品。

“从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高奏凯歌。即使有房价下挫的时段，那也是短暂的。”一位炒房者说，房子超强的增值能力，像兴奋剂一样令人振奋。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的好处，进而一而再、再而三地不断买房。

对于市场上“降房价”的呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，只有地方政府减少对土地财政的依赖，推出更多实质性优惠措施，开发商才有降价空间，房价才能稳住。但问题是，如何让地方政府学会为自己的错误买单，让市场机制真正发挥决定性作用，让房价有涨有降，恐怕这不是一件容易的事情。

作者：杨仕省