四部委联合发文规范土地储备 楼市调控或转向

春节后，一拨又一拨房地产政策“组合拳”来袭，让人应接不暇。

从年前央行放水到2月19日出台的减免房地产契税营业税政策，以及2月17日出台的住房公积金存款利率统一上调为1.50%。从宏观角度看，这些新出台的政策均是从需求侧进行楼市调控。

而2月23日，四部委联合发文规范土地储备和资金管理行为的相关通知，无疑将楼市调控转向供给侧改革。

据财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会四部委联合发文，明确提出要清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模、妥善处置存量土地储备债务以及调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理等行为。

其中，要求各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。

这意味着，对于库存较大的三四线城市而言，是一大政策利好。通过控制土地供应减少商品房供应量，从而达到降低库存的目的。

不过有人认为，如果控制了土地的投资或者开发的话，那就意味着土地的供给就会减少，可能房价反而会上涨。一直以来地方政府依靠卖地获得大笔的财政收入，结果地价越炒越高，房价越来越贵。

但对于卖不出去房子的三四线城市来说，这可能性并不大。从近期地方政策看，目前已出台的去库存政策，三四线城市占比高达95%。

不过，从数据上看一线城市不存在去库存的压力，据机构统计，上海楼市去化周期只有4.1个月。

因此，值得注意的是，在23日上海市流传一份《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》文件中，就明确指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域，提高至70%)。

文件要求提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

对此，有市场分析认为，上海土地新政归根结底还是为了千方百计去库存，解决当前商办市场库量偏大的问题。

但这样的解读过于偏颇，事实上，上海楼市在春节之后迅速升温，21日虹口区一新盘推出的352套总价上千万的新房，在一天内就被抢光，销售额高达36亿元。

因此，快速上涨的成交均价才是上海土地新政的主要导火线。据今年前两个月的数据显示，上海房价已在去年年内的基础上增加了近20%。

或许，从这样一个角度看，无论是一线城市还是三四线城市，楼市调控都逐渐在由需求侧转向供给侧。

同样，楼市调控的转向与经济政策主旋律也不无关系。2月22日，中共中央政治局召开会议，新年再次部署供给侧改革，强调“十三五”时期，以供给侧结构性改革为主线，扩大有效供给，满足有效需求，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式。

结构性改革是一个全球性课题，供给经济学或新供给经济学强调的是减少供给端的管制，这无疑是正确的打开方式。

显然，对于房地产市场而言，在供过于求、行业发展持续下滑的背景下，这样的举措的确是消除“供需错位”的一剂良方。