【案情简介】
廖先生于2014年5月8日参观了广东省清远市某房地产公司的展示厅和样品房。由于看到广告牌中明确表示给予业主交通、医疗、教育、价格共四个承诺，廖先生认为适合居住，于是签订了购房协议书。后发现协议中的特别提醒违背合同缔约自由原则：“乙方在签订认购书前已经仔细阅读甲方公示的《商品房买卖合同》及《补充协议四》……及一系列附件、附录的条款内容，同意并认可前述合同、须知及资料中所有的条款内容，不得删除修改任何内容。”
就以上问题，消费者廖先生向销售中心相关负责人提出质疑，要求把前述承诺以补充协议的形式附在《商品房买卖合同》中，否则退还定金，但开发商不同意添加，并称消费者签订协议书表示已经同意协议里的一切内容，由于消费者单方面拒绝签订购房合同的原因不予退还定金。廖先生认为开发商拒绝将广告中的承诺载入补充协议，意味着其广告只是招揽业主的手段，无法保证业主的预期利益，坚持要求退定金。就此问题双方协商无果，消费者投诉至广东省消费者委员会（以下简称广东省消委会）。
【处理过程及结果】
经调解，开发商主动联系消费者退还定金20,000元，消费者对广东省消委会的工作表示满意。
【案例评析】
本案中，开发商的一系列广告明确以“承诺”等字眼表述，消费者完全有理由相信广告中的描述将成为商品房的附加值，正是对住房周边设施有要求，而广告中也一一承诺，出于对其描述的期待与信任，消费者才交付具有担保性质的定金，而非单纯是诚意金，可见该广告对商品房的价格和促使消费者进一步签订购房合同有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，本案中开发商的广告应该视为要约，也就是消费者可以此为合同条款，要求房地产开发商履行其义务，若没有兑现广告中的承诺，消费者可以要求开发商承担违约责任。
根据新修正的《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称新修正的《消法》）第二十六条规定“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”。 消费者签订的购房协议书中“特别提醒”明显属于“排除或限制消费者权利，减轻经营者责任”的不合理格式条款，依法应属无效，开发商不能以此约束消费者。
此外，广东省消委会认为开发商为达到良好的广告效应，往往使用非常吸引消费者的用语制作平面广告。此类广告对房产的定价与消费者的购买欲望都将产生重大影响，其表述符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定时，可以视作合同条款，即使不载入合同，也不影响其效力。因此，我们也建议消费者在选购物业应审慎对待，避免过分轻信广告宣传，同时应当多留心广告的内容，特别是开发商明确保证会落实配套设施，以及其他影响居住体验的相关承诺，详细咨询销售人员有关设施的项目，落成时间等细节，明确所购物业的具体情况才进一步决定是否购买。消费者最好能保留宣传单张，或者拍摄宣传广告以实物的方式保存下来作为第一手证据，万一在收楼后发现并未兑现广告中的承诺，则以此为依据向要求开发商承担违约责任，以便有效地维护自身合法权益。（案例提供：广东省消费者委员会）
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