新华社北京2月2日电 中国人民银行、中国银监会2日公布个人住房贷款调整的通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
通知要求，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
通知还要求，银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
是否下浮5%等待政策落地
“这5个百分点是否向下浮动，具体政策如何执行还将等待青岛市相关部门的落地政策。 ”昨日，记者采访岛城多家商业银行，多家银行表示，岛城早已取消限购所以在政策影响之内。由于此次政策中规定，首套房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，但是否下浮5个点还不确定。
“对于一些刚工作不久的年轻人来说，是个很好的消息。”岛城某国有行个贷部负责人认为，降低首付比例相当于降低了市民买房的门槛，能够有力的满足刚需购房者的需求。不过，业内指出首付比例降低后，贷款额度也将不可避免的有所增加，相比在贷款时一些市民会选择提高首付款比例，减轻还贷压力。
在此之前，央行政策要求，只要贷款还清，再购房时都可以享受首套房待遇，大多数客户都会选择还清贷款再买新房。一位银行个贷经理说。 薛飞
新政解读：
既利于惠民生也利于稳增长
“中央经济工作会议确定的今年经济工作的五大任务之一就是房地产去库存。此时下调非限购城市房贷首付比例，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。 ”中国民生银行首席研究员温彬说。
此前，央行、银监会2015年两次下调了房贷最低首付比例。业内人士指出，之前较高的首付比例主要是适应那时控制房价过快上涨的需要。随着房地产市场进入调整期，区域分化有所加剧，一些政策已不适应形势发展需要，及时调整是必然的。
温彬分析指出，自去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，房地产交易趋于活跃，但三、四线城市房价继续低迷，去库存压力依然较大。而随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛。针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，既有利于改善居民住房条件，也有利于促进房地产市场平稳健康发展。
“通过降低首付比例，可以促使潜在需求转化为现实需求，房地产对经济上下游的拉动作用还是比较大的。而且房贷一直都是资产质量较好的信贷业务，银行也比较有积极性。 ”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为。
目前我国处于城镇化快速发展期，新增城镇人口将会带来大量住房需求，尤其是农民工等新市民的购房潜在需求较大。在非限购城市特别是三四线城市进一步降低房贷首付比例，有利于加速农民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于稳增长大局。
值得注意的是，通知提出，按照“分类指导，因地施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，当前房地产市场出现较大分化，巨大的差异导致不同省市面临的具体情况不同。房地产政策长效机制需要从各地实际出发，因地制宜制定住房信贷政策。让非限购城市可根据自身情况向下浮动，给各地留下了政策空间。
专家分析：
大大降低百姓购房成本
专家认为，“去库存”作为今年楼市首要任务，非“限购”城市购买首套房首付两成的信贷政策，将大大降低当地老百姓的购房成本，全国楼市“去库存”迎来实质性利好。
刚过去的2015年，全国楼市冷热不均、分化严重。一线城市和部分热点二线城市的楼市成交活跃，价格涨幅明显，其余二线城市保持平稳。而大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，楼市成交疲软，但出现了复苏势头。
“对首套房尤其普通住房首套房的房贷首付比下调是应该的，是保护合理住房需求的要求。 ”上海财经大学不动产研究所所长陈杰教授认为，当前经济增长下行压力大，企业贷款难发，而房贷是银行和购房者双方都有此类需求，首付两成对银行而言风险防范余地足够，甚至还有下调空间。
易居研究院副院长杨红旭表示，非“限购”城市商业贷款购房首付门槛降低，有利于刚需和改善性需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人而言，可谓是“及时雨”。因此，这一政策将刺激普通住宅消费需求。
从2015年部分城市成交情况来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60万元-70万元之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。
中国指数研究院副院长陈晟表示，目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好地实现去库存与城镇化的二合一效果。
而厦门、杭州、南京、苏州及天津等热点二线城市2015年住宅成交套总价均值都在130万元以上，据此金额来算，其首付金额下降最多，其中厦门首套房首付下降12万元，杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万元。
据陈晟分析，此轮信贷政策调整后，或将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。
易居研究院副院长杨红旭表示，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。 2016年，全国楼市将继续回暖。
政策影响：
降“门槛”主要影响二线城市
新华社北京2月2日电 房贷首付款比例的再次下调，势必会加速一部分刚需群体入市。但分析人士指出，首付款比例降低了买房的“门槛”，但购房者贷款的还款压力并未减轻。而三四线城市由于银行房贷谨慎等因素，预计下浮可能性较小，政策将主要影响二线城市。
专家指出，无论是商贷还是公积金贷款，首付款比例两年间的持续下调，意在降低购房“门槛”，刺激房地产市场持续复苏。此次首付款比例下调的范围依然限定在非限购城市，这意味着执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。
“由于目前全国市场分化明显，预计各地对这一政策的执行力度将不相同。 ”中原地产首席分析师张大伟说，预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市的银行放贷谨慎，执行的可能性并不大。
“2015年第四季度以来，中国住宅市场成交明显上涨，市场成交水平处于高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。 ”张大伟说。
“新政策实际影响有待市场观察，由于仅降低首付款比例，对于购房者的还款压力并未减轻。 ”张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。 2014年9月以来房贷首付比例四次变动
●2014年9月出台“9·30新政策”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。
●2015年3月出台“3·30新政策”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%。
●2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
●2015年9月，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
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