开发商进入最佳卖房状态 购房者迎来买房窗口期

2015年已经远去了，2016年才将将开始。农历春节之前“房子买与不买”仍是许多市民头痛的大问题。

回顾2015年，房产新政几番出台，银行贷款利率不断下跌，在政府全力出招刺激楼市的情况下，市场成交量逐渐回暖。回看青岛楼市，2015年算是“盆满钵满”。下面就请大家跟随小编的脚步，让我们用几张图回顾2015的青岛楼市，同时也预测2016，看楼市或将会发生什么?

图一：2015年青岛新建住房销售情况

根据青岛市国土资源和房屋管理局发布的信息，2015年房地产市场全面回暖，整体呈现“量增价稳”的良性态势。全市新建商品住房和二手住房成交共计18.92万套，较2014年度大幅增长，超过历史最高水平。

商品房网签数据显示，2015年度全市新建商品住房共计销售13.36万套，同比增长39.09%;销售面积1387.86万平方米，同比增长43.99%;销售金额1133.28亿元，同比增长49.36%。其中6至12月，月均销售量在12000套左右，明显超过历史最好水平。

在销售量大幅增长的带动下，全市商品房库存消化速度明显加快，截至2015年12月底，全市新建商品住房销售周期为12.5个月，进一步回归正常合理区间，市场供需基本达到平衡。岁末年初楼市处于翘尾的态势，而新年来临之际，成交量在保持现有状态下继续企稳。

图二：2014-2015年青岛土地成交对比图

根据青岛锐理数据统计，2015年青岛市一共推地166宗商住地块，环比去年540宗跌了近7成，推地面积8609.58亩，环比跌了70.67%。另据统计，2015年青岛市共有222宗地块成交，环比2014年跌了45.9%，成交面积10222.35亩，环比跌55.08%。上市的地块越来越少，为了“面粉”房企的抢地大战愈演愈烈，地块的溢价率从2014年的2.17%涨到11.55%，主城地块拿地价格不断上涨。与此对应的土地成交金额也有明显的落差，从2014年的392亿元跌到2015年的263亿元。

由于主城区开发日益饱和等众多原因，让2015年青岛土地市场推地速度减缓，供应量和土地成交数量都大幅锐减，主城地块越发稀缺。一方面，土地成交数量、成交面积以及成交总额不断下跌，另一方面现有库存消化速度加快、库存量逐渐缩小，又给2016年房价上涨奠定了基调。

图三：2015年青岛土地市场各区成交详情

从2015年青岛土地市场各区域的成交详情来看，全年一共成交222宗地块，这其中主要是近郊、远郊大面积“出货”，除了市北区新地块上市还算频繁之外，主城其他各区地块上市量都是“寥寥”。

寸土寸金的市南区土地市场更是再现了2013年的“0成交”。大市北卖了21宗地块占地面积1081.03亩，成交总额超过115亿元，是全市“最能卖地”的区域，也是明年房地市场新盘大量出货的集中区域。土豪居住板块崂山区2015年卖出5宗大面积地块，占地382亩，成交金额也有24亿多。刚需集中片李沧区则表现不佳，仅有2宗地块完成交易，这让人不禁担忧，市民最热衷的李沧片区2016年会不会再有新楼盘上市，李沧楼市市场会不会出现暂时性的“断档”。

主城新地不多，反观西海岸、即墨、胶州等近郊远郊地区凡是大规划落地之处，新地块成交量都明显增多。从土地成交量可以侧面推测出：2016年大市北、崂山的新盘将继续放量上市，市南、李沧则主要是“旧货清仓”，而西海岸、即墨、胶州等近郊片区会迎来新盘集中爆发。

图四：2015年单价成交地块“前十二”榜单

再来看土地成交“单价成交12强”榜单，仔细读图我们会发现：今年出现的高价地块已经不再是主城区“一家独大”，郊区也来分红。即墨市中心、蓝色硅谷两宗地块以8074元/㎡、6847元/㎡夺得全市成交榜单的亚军和季军席位，新地块含金量丝毫不逊色于主城区。

最值得一提的是，作为财力雄厚的龙头房企，万科霸占了榜单的四个位置，一气儿拿下原海晶化工的四宗地块，以41亿元的成交总价问鼎2015年青岛土地“总价地王”。不仅大鳄对土地市场十分看好，青岛本土的房企也并不是“吃素的”，海尔集团在与众房企的厮杀中脱颖而出，抢下了辽宁东路地块、蚌埠路地块以及重庆路地块三大地块，加固其2016年在青岛主城区的市场占有额。海信集团也拿下了绍兴路地块，准备伺机“杀入”高端市场。

图五：2015青岛房企成交量前十强

2015年楼市，对于青岛房企来说是“冷暖交织”，虽然都顶着“去库存”重压，但却也迎来政策红利“行情喜人”。根据青岛锐理数据发布的统计显示，2015年全市共有27家房企全年业绩超过10亿元，其中十强房企销售业绩全部突破20亿元。随着市场回暖脚步的临近，2016年的楼市竞争势必会更加激烈。

万科以59.73亿元的业绩成为去年的房企销冠，这也是万科连续第六年成为青岛年度业绩最好的房企。而万科楼盘表现强劲并不仅限于青岛。据悉，2015年万科在全国取得2610亿元的销售金额，领跑全行业。位列万科之后的是海尔和海信两家青岛本土房企，去年的销售业绩分别为 51.72亿元和45.93亿元。海尔地产在去年以黑马的姿态杀出，全年业绩增长率达到了268%，和万科一起成为青岛最先跨入50亿元级别的房企。海信地产则凭借稳健的销售策略继续位列年度房企业绩TOP10榜单前列。

除了海尔和海信，银盛泰集团和和达集团两家本土房企也凭借着各自30.30亿和24.14亿的销售业绩杀入TOP10。另外的几个席位被保利、万达、鲁商、绿城和龙湖几家外来地产大鳄瓜分。看着房企成交排行，比对着去年各家拿地情况，我们可以预知2016年又将是万科、海尔、海信“来势汹汹”的一年。

据房价点评网高级分析师邵凯介绍说：“2015年是房地产市场的政策红利年，市场还是那个市场，只是游戏规则变了，政府连环施策成功扭转了上半年‘亚健康’的市场状态。数轮降准降息、降低购房首付比例，以及全面放开二孩政策，连续的暖市强心剂全面激活了颓靡的市场状态。”如今2016楼市大幕开启，开发商似乎立即进入“最佳卖房状态”，购房者也迎来了“买房窗口期”。