2016年青岛市土地供应继续从紧 郊区仍唱主角

2016年1月转眼已过去近半，2015年土地市场成交情况仍历历在目：受2014 年房地产市场进入寒冬、高库存压力及土地交易向网上招拍挂转型等因素影响，全年商住用地供应量和成交量进入低潮，创下自2010年以来的新低。主城区方面，竞争日趋“白热化”，开发商拿地毫不手软，郊区市方面，仍是全市土地供销的主力。

尽管2015年房地产市场成交 “火热”，新建商品住房销售周期进一步回归正常合理区间，但库存仍在高位运行，加之从中央到地方定下2016年房地产“去库存”的主基调，在这一形势下，预计2016年青岛市土地供应仍将继续从紧，青西新区、即墨等重点规划开发的新城区仍将唱主角。

“去库存”是主基调土地供应继续从严

根据青岛锐理数据的统计，2015年青岛市新增166宗商住地块，环比2014年的540宗跌了近7成，占地面积一共8609.58亩，环比跌了70.67%;总共成交222宗商住用地，环比跌了45.9%，成交面积10222.35亩，环比跌了55.08%，成交总金额263.3亿元。

从成交区域看，郊区市频繁大面积出让土地，尤其是晋身为国家级经济新区的青西新区更是夺得全年土地成交榜首，而主城区除了市北区外其他各区土地供应表现冷清。

可见，在2012-2014年大批量土地供应后，青岛2015年土地市场进入低潮，受2014年房地产市场的冷清表现、商品房库存压力明显以及现有开发地块饱和等诸多因素影响，2015年土地供应明显减缓，成交量同样大幅锐减，出让金大幅下降。

其实，2015年从中央到地方在给房地产市场定下“去库存”的主基调后，就意味着在土地供应端将进行严格把控，以期从源头上减少库存，稳定房地产市场。

2015年11月10日起，中央强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，定调2016年房地产市场基调。2016年1月7日，在全国国土资源工作会议上，关于去库存方面，将综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策。这一系列政策意味着，虽然青岛 2015年新建商品住宅销售周期下降，进一步回归正常合理区间，但受全市商品房库存仍在高位运行等因素影响，2016年青岛市土地供应仍将延续上一年的从严基调。青岛锐理数据预计，由于土地财政经过2015年一年的紧缩，2016年可能会有小幅放松。

郊区土地供应为主主城区略有增加

2016年1月份刚过近半，粗略统计将有几十宗商住用地入市待售，目前已经结束的三场网上招拍挂都是郊区供应的土地。其中，1月6日上午今年首宗地块招拍挂，位于城阳区城阳街道的一宗超8.7万平方米的住宅用地，被青岛银盛泰以1093元/平方米的底价揽获;1月11日上午，位于高新区的四宗商住用地集中网拍，总净用地面积超过14万平方米，两块为纯住宅用地，两块为住宅、商服用地，全部被中国金茂揽获，预计将作为中欧国际城项目的后续开发用地;1月12日上午，黄岛区7幅地块批量入市全部底价成交，其中6宗文体娱乐用地被万达揽获。

从上述土地交易情况可以看出，青西新区、即墨、高新区等郊区市仍将是2016年土地市场供应的主角，这除了主城区土地储备缺乏的客观因素外，未来郊区市作为青岛市重点规划开发的新城区，再加上地铁、轻轨等公用交通设施的完善、产业结构的调整和转移等因素，所以土地储备本就充足的郊区市仍将在新的一年挑起土地成交的大梁。

而主城区方面，青岛锐理数据总经理马光明认为，从2015年主城区房地产市场需求旺盛的局面看，按照结构性“去库存”的原则，成交量大的区域增加供应，滞销区域减少供应，加之旧城改造一批老厂拆迁腾出的土地在2016年进入招拍挂程序，预计主城区2016年土地供应会有所增加，市北北部环湾片区老企业搬迁区、李沧火车北站周边区域、崂山张村河区域值得期待，“不过，主城区可开发土地毕竟有限，所以郊区土地供应仍是主力。”