在青岛发展的过程中，随着城市格局的不断东移西进北扩，城市腹地——市北、李沧两个区域相继浮出水面。特别是曾经作为青岛工业文明发源地的老四方和李沧区，在新一轮的区划整改后出现了 “大动作”：不利于城市发展的老企业、老厂房相继撤离主城区、腾空后的大片土地上重建起生态宜居的新住宅区;曾经荒凉的老村庄也被改造成为时尚生活新领地。
与市南、崂山两个区域相比，近年来，随着刚性需求逐渐成为房地产市场主力军，价格相对较低的市北和李沧逐渐成为青岛楼市的主战场。
市北区：楼市供应主力军
在青岛房地产发展历史上，无论是浮山后区域的华丽蝶变，还是海泊人家买房就像买大白菜，在实现青岛市民“住有所居”的梦想中，市北区发挥了极其重要的作用。
但是，随着土地资源的逐渐减少，近年来，在房地产市场发展上，市北区也开始呈现出捉襟见肘的尴尬局面，很长一段时间以来，市北区成为青岛楼市的被冷落地带。2012年12月，根据新的行政区划调整，以原市北区、四方区的行政区域设立新的青岛市市北区，自此，市北区有了更广阔的发展空间。
毋庸置疑，在青岛楼市15年的发展过程中，随着城市交通规划等各种配套设施的逐渐完善，许多新兴片区从最开始的不被人们看好，到现如今成为青岛的城市副中心，这其中浮山后的变化尤为明显，可以说是在所有新兴片区中脱颖而出，不知不觉间成了青岛的“新晋富人区”。
回顾这片曾经被青岛人称为“宁要山前一片瓦，不要山后一间房”的浮山后，十几年前还作为福利分房的片区，当时人们“不情愿”入驻。那时浮山后没有便捷的交通;没有知名的商超;也没有良好的医疗配套，人们对此区域都是“避之不及”，而如今，浮山后区域楼市价格已经成为除市南崂山之外的“第三高”。
除了浮山后区域外，老四方片区的“新都心”和“滨海新区”也都是近年来新兴板块的突出代表，如今这两大片区已经成为市北区发展规划的重中之重。
以新都心为例，这片曾经被叫做双山保尔旧村片区的地方，2009年发生了划时代的变化。曾经的新都心，旧村落、殡仪馆、看守所是这个区域拥有的全部，而现在，在旧村片区上绽放开来的新都心，区域内新盘此起彼伏、楼密如针，“居住区模式”立现，并且比肩浮山后片区，成为“青岛第一大居住区”的“候选人”。
如果说2010年，新都心在地产大鳄们的带领下开始尝试新区建设，那么2012年底青岛市行政区划调整，则成为其发展的最大契机。新都心所在的原老四方区撤销并入市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域，新市北区由此诞生，新都心从四方辖区一跃成为市北东部新区。
如今的新都心，发展的速度已抹去了旧时的痕迹。作为最早入驻新都心的地产大鳄，在这一片区万科地产项目已经发展成了霸主，规模宏大的万科城位于新都心醒目位置，与万科蓝山并肩，最早建设最早投入使用，如今都有了较高的入住率;此外还有中海清江华府、海信淮安郡、鸿仕雅居等项目环绕四周，居住氛围非常浓郁。不仅如此，这片被青岛人誉为转型最成功的片区上，还有不少新项目正在如火如荼的施工中。
李沧区：刚需一族看过来
从2011年开始，成片的旧村改造让李沧商圈和东李板块成为青岛楼市发展的“领头军”，
实现了从“城乡结合部”到“刚需圣地”的转变。数一数二的李沧商圈、大热的东李世园生态住区以及日新月异的李沧西部交通商务区……一个华丽蝶变的新李沧绽放在世人眼前。
1994年，李村被从崂山区“揪”出来，与老沧口合并成为李沧区。“脏、乱、差”且“土的掉渣儿”成为人们对李沧的印象，说起买房更不会想到这里。
如今，中心商圈的体量短短两年时间几乎要赶超台东，加之近来正开通试运行的地铁3号线北段，李沧中部的地下商业也在大肆扩容......商业发展的突飞猛进让地产大鳄嗅到了商机。
在主城区房价不断发酵时，李沧区成了最大的价格洼地，一时之间，一栋栋崭新的高层拔地而起，中海、保利、海尔、海信等地产巨头纷纷进驻，刚需集中北上，房价从几年前不足万元到现如今“破万”，施工塔吊及地铁围挡都彰显着这一片区未来的发展规模，“李村”已经褪去“村镇”的外衣，转变为炙手可热的中心城区。
不仅如此，随着世园会的举办，东李也成为李沧楼市的另一大新生力量。“世园效应”带来的是大批房企的进驻以及房价的疯狂上涨，但很快，世园会闭幕后东李瞬间陷入“消沉期”，修葺一新的世园大道、金水路等主干道车辆罕至，与世园会期间的水泄不通形成鲜明对比。除此之外，由于旧村大面积改造且新建住宅量不断攀升，老居民走了新居民还未搬进来的情况，让东李片区显得冷冷清清。加之住宅发展过快而被忽略的商业配套，“后世园时代”让很多置业者开始质疑东李的高房价及发展前景。2015年初，世园会重新调整后再度“开张”，世园生态新区又“火了起来”，卓越、和达、海尔等房企巨头也开始如火如荼的动工建设。
世园会的举办带火了东李生态居住区，而火车北站则让交通商务区的发展上了一个新台阶。随着青岛老工业“退市入园”战略的实施，那些曾经带给沧口巨大经济效益的同时又造成环境负担的老企业们搬走了，以火车北站为圆心的片区上规划出新的交通商务区。
从2013年底规划出台至今，仅用不到2年的时间，老沧口就实现“大变脸”。北客站安置区高楼林立，带着近万户回迁居民们率先进入交通商务区“蝶变”的新时代。同时，南方地产大鳄越秀商品房拔地而起也吸引不少新市民入住，coco蓝光蜜城、绿地香颂、保利中央公园等一系列大鳄楼盘纷纷建起来，均价不过万的价值洼地吸引着越来越多的刚需“看过来”。即将通车的青岛地铁3号线也将最先惠及交通商务区。交通的发展、楼市的变迁都预示着一个崭新的交通商务区冉冉升起。
本报记者 鞠培霞
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