C 律师
6种情况不交物业费，法院不支持
既然相关部门都建议，打官司或许是解决业主和物业公司纠纷最好的办法，那么对于这样的纠纷，从法律层面又是如何看待的呢?
26日，城市信报/信网记者联系了山东元鼎律师事务所单正国律师。据他介绍，最近几年物业纠纷的官司逐年增多。目前拒交物业费已成为一种普遍现象。而根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。
“业主提出的抗辩理由一般都认为物业公司所进行的保安、泊车、保洁等服务项目存在一定瑕疵。虽然物业公司在服务中可能存在瑕疵，但是作为业主理应履行交纳物业费用的义务。其他纠纷应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出 ，并依据相关的法律法规处理，而不能成为拒交物业费的依据和理由。”
“通俗的说，就是说物业公司服务的好坏是一码事，缴纳物业费是另外一码事，如果小区居民觉得物业服务不好，完全可以通过业委会换掉物业公司，如果换掉物业公司的程序合法，而到时候物业公司不走，那么业委会完全有诉讼主体的资格，可以将物业公司告上法庭。当然前提是不能拖欠物业费。”
单正国提醒说，业主要格外注意几种情况。如果是因为这些原因就单方面拒缴物业费，那么一旦物业公司要跟业主打官司要物业费，法律并不支持业主。“主要有这样几种情况：没入住就不交物业费;未签物业合同不交物业费;对物业服务不满意不交物业费;对社区大环境不满意不交物业费;对物业公司捆绑式服务不满不交物业费;对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。”
那么如果物业公司服务不到位，业主要如何讨个公道呢?单正国律师介绍说，首先，业主应注意搜集物业在履行服务合同方面有瑕疵的证据，并及时向小区业主委员会反映，纠正物业公司的服务。也可以向辖区物业管理行政主管部门投诉，相关部门会对投诉进行查处，情况属实，会责令物业公司限期整改。如果物业公司拒不整改，该小区业主大会有权根据物业管理条例，重新选聘新的物业公司。同时，市主管部门将依据物业管理企业资质管理有关规定对该物业公司进行处理。
D 延伸
好物业究竟是咋样的
小区居民坚持认为是物业公司的服务不到位，所以才导致如今双方的对峙。虽然物业公司提供服务的好坏有细则可以衡量，但也应该有一个最基本的要求，那么那些让居民点赞的物业公司，提供的服务又应该是怎样的?近日，城市信报/信网记者联系了颇有口碑的青岛市天泰爱家物业有限公司。
“我们有自己的培训中心，每个岗位员工均需在培训中心经过相应的岗前封闭培训，拿到合格结业证后，才可以上岗。举个例子，安保人员要经过35天的全封闭式军式化培训，而客服管家要经过10天的全封闭式培训。”公司相关负责人告诉城市信报/信网记者 ，不仅员工的上岗需要培训，而且在标准服务的基础上，还总结出一些个性化的服务，满足业主在日常生活中的需要，比如遇到雨雪的天气，会为出行的业主擦拭汽车的后视镜和风挡玻璃;为方便晨练的业主使用健身器材，夜值秩序维护员会在交班前擦拭健身器材，让业主使用起来更干净方便。”
“如果小区里面在施工，工程维修每次入户前，都会穿鞋套，尽量减少噪音，给业主维护环境的同时，顺便在离开前带走业主家的垃圾;保洁员在进行楼道内的卫生清洁时，为了不影响业主休息，穿的鞋子都是平底布鞋，将噪音最小化。”该物业公司相关负责人介绍说。
“部分项目还设置了专属管家，24小时为业主提供服务，只需一个电话，即可第一时间出现在业主面前，为业主解决问题。为了方便业主，我们还制作了生活配套鼠标垫，在鼠标垫中，项目周边的医疗、教育、住宿、金融、快递、洗衣、餐饮、汽车、百货、公交路线等服务电话一应俱全，让业主轻轻松松熟悉周边信息。”天泰物业相关负责人介绍说。 文/图 城市信报/信网记者 张鹏
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