成交量超新房 连续几周青岛二手房销量呈上涨趋势

原标题：成交量超新房 二手房要逆袭?

最近一组数据引发很多人关注，首先是7月份新房市场和二手房市场的对比。其中新房市场方面，据青岛锐理数据显示，7月青岛新房住宅成交约4831套，成交套数和成交面积均环比下降。而二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，7月份，青岛市二手房全部房屋成交5108套，环比上涨7%。除了涨跌不同，我们还可以看到二手房成交量已经超过新房。进入8月份，这一势头还在延续，其中8月第二周，青岛二手住宅网签1029套，新房住宅878套；再往前的8月第一周，青岛二手住宅网签1115套，新房住宅的销量900套。而且连续几周，二手房销量也都呈上涨趋势，二手房提前复苏，进入上涨通道了吗?在采访中记者发现，青岛目前并没有进入北京、上海那样的存量房市场，相比之下，新房依然占主导地位。

是否进入存量房时代  事实与想象不太一样

在北上广等一线城市，由于房地产市场以及土地供应量等原因，新房开发进入低位徘徊期，二手房交易活跃程度超过新房，因此被称作为存量房市场。再来看看青岛的房地产市场，据统计机构数据显示，7月份新房市场和二手房市场出现了一定的反差。在新房市场方面，据青岛锐理数据显示，7月青岛新房住宅成交约4831套，成交套数和成交面积均环比下降。而二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，7月，青岛市二手房成交5108套，环比上涨7%。青岛贝壳研究院数据显示，今年2—3月份，青岛二手房成交量分别为5762套、8744套。4月，青岛二手房成交量回落到6140套。到了五六月份，这一数据还在持续走低，市场明显呈现走弱态势。但是7月份，二手房成交量企稳回升，重回环比上涨态势。从成交环比变化来看，7月，除市北、崂山区外，其余各区市二手房成交均较前一个月环比上涨。上涨最明显的是即墨区，当月即墨区二手房成交环比上涨17%。

根据以往的统计数据，新房成交量都会远超过二手房，从来没有出现过二手房成交量连续多次超过新房的现象。如今，二手房成交量连续超越新房，不由让人猜测，青岛的存量房时代是不是也要来了?

随后，记者采访了相关业内人士，得到的回答同样让人意想不到。“不是青岛二手房表现有多好?而是新房市场表现不尽如人意。”一位二手房经纪人告诉记者，“目前青岛二手房的成交量，就是突出一个‘稳’字，和之前没有太大变化。”青岛链家的商圈经理赵加强告诉记者。二手房表现平稳，但在新房市场中，由于6月房企半年冲量后导致7月销量断崖式下滑，所以给了二手房反超的机会。

二手房的确有企稳迹象  但也并非进入上涨周期

记者了解到，6月底是上半年销售尾声，很多房企都有冲业绩的需求，降价促销效果显著，另外再叠加集中网签的影响，6月份，青岛新建商品住宅成交超过16000套，这也为7月份断崖式下滑埋下了伏笔。据卓易数据统计，7月岛城新房成交6925套，环比下滑74.28%，同比下滑16.6%，其中新建商品住宅成交4758套，环比下滑71.82%，同比下滑20.49%。

新房成交量暴跌，为啥没有影响到二手房呢?这还得从二手房的价格说起。可以说，二手房成交企稳回升主要是受到部分二手房在经过价格调整后，出现性价比优势的影响。“今年2—3月份市场热度很高，成交也不错，但是进入4月份后，前期积压的客户很快消化掉了，成交量开始显出疲态，市场转向平淡。”链家远洋风景店商圈经理孙鹏告诉记者，有相当一部分买家入市意愿降低，成交周期变长，主要原因是买家对未来市场预期不足，还有相当多的房东认为市场价格与心理预期不匹配，在数次降价后没能出售，也不愿意继续降价了。随着挂牌价格趋于稳定，部分性价比较高的二手房成交加速，从成交面积段分布来看，7月份80平方米—120平方米面积段成交占比上升。从热搜小区来看，7月份万达维多利亚湾居热搜榜首，山海湾和鲁信长春花园紧随其后位居第二、第三。

另外，在二手房市场中，有很大一部分业主的需求是“卖旧买新”。据贝壳找房数据统计，其网站超过10万套的房源中，二十年以上的老旧房源占比最高达42%，两居室为主力占比为49%。这些房源的所有者都存在改善居住条件的需求，属于“卖旧买新”群体。房源集中出现后，让买方话语权随之提升。“最初我想卖310万元，可了解到同样的户型最低的价格才280万元。无奈之下，我也把价格降到了280万元。”在浮山后链家地产门店，正在咨询的胡先生告诉记者。

挂牌量增速逐渐放缓  二手房价格何去何从

除了成交量相对稳定，还有人关注到目前二手房挂牌量的增速开始放缓，是不是意味着二手房未来下跌行情即将结束?链家商圈经理赵加强告诉记者，目前二手房挂牌量的增速的确在放缓。“从年初到三四月份，我们门店挂牌量迅速上涨了20%，而从6月份到现在，我们门店的挂牌量不仅没增加，反而下降了10%。”赵加强告诉记者，从他们门店的情况来看，尽管挂牌量还在高位，但的确出现了下降的行情。据他们分析，背后的原因主要还是房东对于目前房价行情不满意，“很多房东都说‘等等再出手’。另外新房价格增长乏力，也让很多打算卖旧买新的业主也没那么着急。”赵加强介绍，所有这些因素，促使很多二手房业主对卖房这件事变得不再积极。

那么挂牌量增速放缓，是不是意味着市场可能会出现变化?赵加强坦言，目前市场走势出现变化的可能性还比较小，“10万套的市场保有量，对于卖方来说是个不小的压力，这几个月挤掉了大部分的价格泡沫，逐渐达到了买方的心理预期，所以二手房的价格和销量都日渐企稳。但10万套的保有量，还是一个巨大的基数，市场供求关系短期内很难发生根本改变。”赵加强告诉记者，据他预测，二手房价格未来还将在一个较低的价位徘徊，以稳定为主，快速下跌和上涨的情况难以出现。

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二手房目前能买吗?

近日，网上有消息称合肥北城区域的一位资深房产中介向客户发出劝告：现在不是一个买房的好时机。这让不少青岛人也产生疑问，现在是青岛市买二手房的好时机吗?

对此有房产中介告诉记者，经过今年上半年的市场挤压，很多房主都是“挥泪大甩卖”，可以说其中的价格泡沫被挤掉了不少，很多热门区域的房子已经回到了2018年之前的市场价格。“很多人现在卖房的价格已经低于他们买房时的价格，所以再让他们降价，真的是在‘割肉’。”有房产中介告诉记者，这部分房主除非急需用钱，否则很难再降价，很多二手房已经开始出现“底价”。如果是以自住为目的，现在可以适时出手了。 观海新闻/青岛早报记者 刘鹏