青岛市新房“保修书”出炉 住房出问题有办法了

 原标题：青岛新房“保修书”出炉，房子质量有问题可这样办!

新房质量有问题 您可这样办

住房问题关系着千家万户，房屋质量更是市民关注的焦点。为促进建设单位依法全面正确履行工程质量保修义务和责任，市城乡建设委编制了《青岛市新建住宅质量保修手册》，并于8月1日起正式施行。市民购买的新房如有质量问题，可以按照手册标明的方法，联系建设单位维修。

开发商是工程质量第一责任人

“建筑物作为一种特殊商品，由于手工操作、露天作业、生产周期长，工人水平参差不齐等原因，比较容易出现质量不稳定状况，给房屋使用人带来不便。”市城乡建设委相关负责人表示，按照现行国家有关规定，住宅工程的建设单位(开发商)是工程质量第一责任人，对开发建设的住宅工程负首要责任。《青岛市新建住宅质量保修手册》将建筑质量保修信息予以汇总，可以有效引导业主依法维护自身住宅质量保修方面权益和利益。今后，全市建设单位向商品房买受人交付商品房时，都要向买受人提供该手册。

手册标明了新房入住后出现质量问题的解决办法。在房屋保修期内，自家的房屋出现质量问题后，建议业主根据以下途径解决：首先对发现的问题查验，找出原因并判断是因自己使用不当或家庭装修改造造成，还是房子本身存在施工质量问题。如果确实属于房子本身施工质量问题，业主可以联系物业单位登记保修，协商约定维修时间和维修内容。物业处理不积极或推诿扯皮时，业主可依据购房合同中关于房屋保修的约定条款，向建设单位提出保修要求。房屋超出质量保修期后，应由业主自行处理。

需要特别提醒，房屋不同部位保修期限是不同的，购房者维权时要密切注意。从工程竣工验收合格之日起计算，地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑节能工程在正常使用条件下，围护结构保温工程的保修期限为10年。

开发商拖延不保修，可动用物业质量保证金

如果建设单位对保修期内的质量问题不及时维修、不履行保修义务，业主可以通过以下5种途径解决：根据购房合同约定，向建设单位提出书面正式保修要求;建设单位不履行保修责任时，可向当地建设主管部门(开发主管部门)投诉;经督促，建设单位仍不履行保修责任，可向物业主管部门申请使用物业质量保修金;业主与建设单位双方未达成一致意见时，业主可依据购房合同相关约定条款提请仲裁部门仲裁;向人民法院提起诉讼。

据了解，物业质量保证金是建设单位(房地产开发企业)向物业主管部门交存的，作为保修期内履行质量保修义务的资金。低层和多层建筑为建筑安装总造价的3%、小高层建筑为4%、高层建筑为5%。按照《山东省新建物业质量保修金管理办法》规定，在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，建设单位经开发主管部门督办仍不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按《山东省新建物业质量保修金管理办法》有关规定使用保修金。具体操作中，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在建设单位(房地产开发企业)交存的物业质量保修金中列支。

11种情况不属房屋质量投诉受理范围

值得注意的是，不是所有的房屋质量问题，都属于房屋质量投诉受理范围。以下11种情况就属例外。

工程未办理施工许可证或者备案的;投诉人未先行与保修责任单位联系、协商解决的;投诉人与所投诉房屋产权无权属关系且未受产权所有人委托的;已进入司法诉讼或仲裁程序的;不具实名或匿名投诉的;超过保修规定期限或不属于保修范围的;涉及经济赔偿，或提出退、换房等质量以外纠纷及要求的;涉及工程质量验收后建设单位或用户擅自改变房屋结构、使用功能以及自行装饰装修不当引起的;因不可抗力造成的质量缺陷;投诉处理完毕，投诉人仍以同一事实和理由重复投诉的;属规划、物业、市政、公用配套设施原因的。

房屋质量缺陷的赔偿在手册进行了专门的说明。由于目前国家法律法规无明确标准及相关赔偿依据规定质量缺陷给业主造成损失的解决方式，手册建议，现阶段质量缺陷给业主造成了损失的(如因暖气或水管漏水造成业主地板被泡的情形)，业主可以通过与建设单位协商或者申请仲裁或者提起民事诉讼的方式进行解决。

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收房时重点检查10个部位

要想最大限度避免使用中出现烦人的质量问题，收房时仔细查验是有效的办法。购房者最好携带尺子、小锤子、手电、测电笔等工具，仔细查验新房的10个部位。如发现质量问题，可要求开发商修好后再交房。

10个部位包括：墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝;地面、精装修瓷砖、地面砖有无空鼓;构件和房间净空尺寸是否偏差较大;墙体、地面是否平整;卫生间、厨房、顶层屋面、外墙外窗有无渗漏痕迹;门窗开启、闭合是否顺畅;洗菜盆、卫生器具排水是否通畅;卫生间地漏附近是否存水;电源插座是否带电;抽气道、烟道及吸排油烟道在做点火试验检查时是否排气畅通。

(记者 崔武)