中海高价即墨拿地的背后：青岛主城区地块紧缺

原标题：中海高价即墨拿地的背后

随着开发商手中的“粮票”越来越少，近年来，土地市场的竞争愈发激烈，不仅是主城区地块受追捧，近郊地块也同样成为众多开发商眼中的“香饽饽”。

两宗地块溢价率高达400%

7月13日，青岛市国土资源和房屋管理局网上拍卖4宗商住用地，其中位于即墨创智新区埠惜路以东、盟旺山路北侧和南侧的两宗地，分别有17家和16家竞买人报名参与。中海经过996轮竞价，以楼面地价6721元/平方米竞得盟旺山路北侧地块，总金额16319.26万元，溢价率325.11%;盟旺山路南侧地块经过501轮竞价同样被中海竞得，成交楼面地价 6702元/平方米，总金额33681.57万元。

对于即墨创智新区的土地市场而言，此次拍卖，无论从参与企业，还是竞拍轮数，都打破青岛土拍市场的记录，而6700元/平方米以上的价格也创出了即墨土地市场新高，甚至比城区某些区域楼板价都高。

中海即墨土地储备雄厚

其实，对中海而言，在即墨土地市场拿地已经不是首次，2014年2月10日，中海国际社区此次一举拿下即墨田横镇王村中心社区附近的13宗地，地块总面积872007.3平方米，总成交价约9.2亿元。

此次拍卖地块的土地用途分类为住宅兼容商业，因拍卖现场只有中海一家竞价，因此以底价 1000元/平方米左右的价格取得，而这也是中海地产自 2007年进驻青岛以来，首次在主城区之外大规模拿地。

由于中海此次所拿地块，毗邻田横岛省级旅游度假区。按照规划，区内 48个村庄规划为 7大新型农村社区，5年内打造成一个国际生态旅游岛的核心城区。对此，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时曾表示，从拿地规模和地块位置来看，预计中海地产在该地块上做旅游地产项目的可能性比较大。目前青岛旅游地产项目数量繁多，中海在这个时候进入，无疑会进一步加剧竞争。

但是，从拿地到现在已经三年过去了，中海2014年年初一举拿下的这13宗地块一直处于闲置状态，没有任何举动。

高价拿地的背后原因

对于日前中海高价即墨拿地，青岛锐理数据总经理马光明认为，从大环境看，目前开发商手中的土地储备量都不多，土地市场供应不足。在主城区地块紧缺的前提下，开发商只能向近郊区域开拓，这是目前青岛整个土地市场的现状。另外，该地块所处的创智新区目前是即墨最为炙手可热的区域，开发商热衷在此拿地也在情理之中。

具体分析此次热拍的两宗地块，根据这两宗地块的容积率，该地块未来会建设洋房别墅类项目，地块周边也多为中高档小区。按目前的价格看，目前该地块周边普通住宅均价约在每平方米万元左右，别墅价格则每平方米近15000元，因此对开发商而言，虽然地价创新高，但是未来仍有一定盈利空间，当然利润空间并不大。

另外，业内人士认为，中海如此高价拿地，与三年前中海已经低价在即墨取得大宗地块也有一定的关系。毕竟同刚拍出的两块地相比，2014年中海取得的地块不仅总面积很大，超过87万平方米，而且价格非常低，都是底价为1000元/平方米左右的价格。鉴于此，尽管这次拿地价格较高，但是同之前的低价、大面积的地块均衡后，中海整体土地财务成本会大大下降。

从位置上看，尽管此次地块属于即墨创智新区，而之前所拿地块处于田横镇，但是不管怎样都属于即墨市场，按照“水涨船高”道理，创智新区地价价格的上涨，必定会带动其他区域地价的升高。因此，对中海而言，高价竞得创智新区地块，对将来田横市场地块的开发也大有益处。

鞠培霞