在青岛全款购房为哪般 预售难产、银行限贷是主因

原标题：楼盘全款买房为哪般?预售难产、银行限贷是主因

在限购、限贷等多重因素的影响下，近期全国刮起了一阵“全款购房风”，而在岛城，从6月份起，也有不少楼盘加入这个行列。一般来说，一部分开发商要求全款购房，是基于楼盘处于尾盘销售或本批次房源销售殆尽、下批次房源暂无供应的续存阶段;还有一种全款购房，则被不少人质疑为“钻空子”，购房者先全款支付全额房款，等限购令解除之后或具有购房资格以后，再到房管局进行备案登记。而后者，通常具有一定的风险，需要购房者谨慎对待。那么在岛城，全款购房的原因都有哪些呢?

网签价格受限，开发商面临销售压力

5月底，青岛国土资源和房屋管理局发布了《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，通知中主要涉及三点内容：1、开发商必须慎重确定新房开盘价，若涨幅明显过高的，则暂缓发放预售许可证;2、房产项目有前一期的，新盘开盘价不得高于项目前一期在去年均价最高月份的销售价格。房产项目没有前一期，新盘开盘价则不得高于去年周边同质可比楼盘均价最高月份的价格;3、含装修住宅，网签合同中必须标明装修总价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格抬高房价。也不得强制捆绑车位、储藏室销售，变相抬高房价。

该份通知发布后，岛城不少房价相对较高的楼盘出现了“预售难产”的情况。岛城著名楼市分析专家张斌表示，在这种大背景下，一些价格相对较高的楼盘一个月能网签的房源少之甚少，这对于开发商的现金流压力可想而知。“按现在的政策要求，购买首套房的刚需置业者只需要交纳30%的首付款，而对于开发商来说，建筑成本、开发成本、营销成本、配套费及银行利息，高达60%~80%，也就是说，卖一套超过网签限制价格的房子，开发商相当于倒赔两套的钱。”张斌认为，这种情形，使得不少开发商开始寻求全款之路，解决资金流问题。

银行限贷，不少刚需置业者退场

金融是房地产行业的命脉，如果没有银行贷款的支持，房企及购房者都显得捉襟见肘。

据记者了解，今年6月1日，岛城大部分银行取消了首套房的贷款折扣优惠，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行、招商银行、平安银行、威海银行、华夏银行均宣布执行基准利率，而光大银行、兴业银行甚至在基准利率的基础上分别上浮5%和20%。6月6日，农商银行也加入其中，将首套房的贷款利率统一调整为基准利率上浮7%。而针对二套房或二次贷款，各大银行基本执行在基准利率的基础上上浮10%~17%不等。另外，以浦发银行为代表的几家银行，甚至明确表示“不再发放住房贷款”。

最“要命”的是，市场出现了贷款审批时间变长的现象。市民张先生告诉记者，自己名下原本有两套房子，想卖掉一套，再买一套新房。然而令他无奈的是，买家的定金和首付款都交给他了，他在新楼盘也交了定金，买家的贷款却迟迟批不下来。“我这边呢，售楼处就一直催我，原先约定的交首付时间快到了，买家那边却一直拿不到银行贷款，我真是左右为难!”无奈之下，张先生只好放弃购房计划。据记者了解，像张先生这样的购房者不在少数。由于银行无法按时发放贷款，他们不得不退出购房大军，而这直接给不少楼盘造成了销售压力。

岛城著名楼市分析专家张百忍表示：“在这期间，一些规模相对较小的开发商，便想出了全款加降价的方式吸引购房者。以此来补充资金流。一般来说，开发商对于全款购心的客户，会给出15天左右的时间办理手续，相较于贷款支辄等待数个月的期限，回款速度快很多。”

为搅动营销热度，刺激楼盘销售

不难看出，最近岛城爆出的全款购房楼盘，并未主城区楼盘的身影。对此，张斌认为，一是因为主城区的区位优势相对明显，在售产品也不多，因上相对“好卖”;二是因为主城区的房源销售总价相对较高，因此要求全款，显得不太现实。

那么，为什么提出全款购房的楼盘，都集中在西海岸和红岛片区呢?

据不完全统计，5月份和6月份，岛城分别有58和44个楼盘入市或加推，大多数集中在西海岸新区和红岛片区所在的城阳区。“这样的推盘速度，使得这两个区楼盘的销售压力相对较大，同类竞品太多，促使开发商低价走量。而走量时，全款购买便是很好的一个‘噱头’。”张斌同时认为，近一年来，西海岸和红岛片区楼盘的价格涨势较快，受网签价格限制较大，低价销售有助于拉低项目的销售均价。”

张斌同时提醒，在这期间，也不排除一些开发商“蹭热度”，借全款购房搅动营销氛围，刺激楼盘销售。“全款可以提前选房，而且房价相对低不少，这促使不少购房者扎堆进入售楼处，因此营造出一种相对紧张的选房氛围，从而会刺激楼盘销售。”

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其实在全款购房之外，岛城某些楼盘也开始悄悄提高首付款比例。如据市民张先生表示，其近日去位于城阳区的青特城看房，按规定，购买二套房的他，最低首付比例为40%，但置业顾问却提出最低50%的要求。而高新区某楼盘，于6月27日期晚开盘，虽不绑架车位，但如果购房者购买了车位，或者首付款交到40%的话，可享受优先选房的权利。