不交物业费就不能交房？ 律师点评“霸王条款”

原标题：市工商局市消保委发布2016年度十大不公平格式条款及点评

赠品损坏不退换货、签收之日起不退换货、把停水和停电作为“不可抗力”条款、不交纳物业费就不交付房屋……昨天，青岛市工商局、市消保委重点针对2016年度网络购物、商品房销售和供水、供电等公共服务领域存在的部分不公平格式条款，联合市消保委律师团共同进行了分析点评。

条款1：附件、赠品，退换货时请一并退回，如有破损或丢失，将无法办理退换货。 (网购)

点评意见：依据《消费者权益保护法》第二十四条和第二十五条规定，在商品或者服务不符合质量要求、以网络购物等方式购买的商品符合七日无理由退货条件等情况下，消费者依法享有主张退换货的权利。附件和赠品的破损或丢失如果非由消费者原因造成，消费者则无需承担任何责任，网站未对破损或丢失的责任主体进行区分，在格式条款中笼统做出不予办理退换货的规定，涉嫌限制了消费者的权利。

条款2：消费者自签收之日起1年内商品存在问题，第三方卖家可对消费者提供免费保修服务，不再接受退换货。 (网购)

点评意见：依据《消费者权益保护法》第二十四条的规定：经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的，消费者可以依照国家规定、当事人约定退货，或者要求经营者履行更换、修理等义务。没有国家规定和当事人约定的，消费者可以自收到商品之日起七日内退货;七日后符合法定解除合同条件的，消费者可以及时退货，不符合法定解除合同条件的，可以要求经营者履行更换、修理等义务。对消费者签收后1年内存在问题的商品，不再接受商品退换货的规定，涉嫌限制消费者的权利。条款3：用户擅自迁移、更动或操作用电计量装置、电力负荷管理装置、擅自操作供电企业的供电设施及约定由供电人调度的受电设备的，按每次5000元计付违约金。 (供电)

点评意见：本条款不区分用户类型，一概按每次5000元计付违约金违反了《合同违法行为监督处理办法》规定，属于在格式条款中加重消费者责任。条款4：逾期不交纳水费，从逾期之日起，每日加收欠交水费的千分之五作为违约金，直至交清水费。(供水)

点评意见：本条款对所欠水电气费违约金的规定为按日计算，同时未对违约金设置上限。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的 ‘过分高于造成的损失’。 ”参照这一规定，本条关于违约金的规定显然过分高于因违约所造成的损失。

条款5：免责条款：因停水、停电造成供热中断的免除自身责任。 (供暖)

点评意见：《合同法》规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”同时，根据《合同法》第十章的规定，停水、停电并非供暖企业中断供热的法定理由或免责事由。因此，因停水、停电造成供热中断的，供暖企业应当依法承担违约或损害赔偿责任。

条款6：退资须前往IC卡客服网点办理，可读卡且卡内余额小于等于50元的，当场可以全额退还，大于50元的不予办理退资。 (公共交通)

点评意见：公交IC卡具有预付卡性质。消费者购买IC卡、存入钱款后，与发卡公司形成债权债务关系。对发卡公司而言，没有任何依据占有消费者IC卡内的剩余金额，否则就构成不当得利;同样，发卡公司也无权限定退费的上限或下限。同时该条款也涉嫌强制交易。

停水和停电是“不可抗力”

条款7：乙方同意，如遇下列特殊原因之一，则预售合同第十一条约定的该房屋的交付时间可据实予以顺延：(1)甲方不可预见也不可控制的客观原因造成的延误，包括但不限于自然灾害、停水、停电、社会公共卫生事件等;(2)遇到重大技术问题不能及时解决;(3)遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工，或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设引起的延误的。 (商品房销售)

点评意见：按照《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。 ”

重大技术问题造成延期的免责约定，因甲方理应对房屋建设所需要的技术有预案和安排，不能因此免除延期应当承担的责任;对于政府做出的禁止施工作业、实施交通管制的情形，需要根据情形区别对待，如系甲方自身导致的，甲方亦不能免责。将停水停电、重大技术问题和市政建设延误统归为不可抗力，把不可抗力作扩大化解释，违反了《合同违法行为监督处理办法》第九条第三项的规定。

赔偿金额为总房价款的0%

条款8：甲方未征得乙方同意擅自变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。在不影响乙方所购房屋使用的情况下，甲方可以对小区平面布局和规划进行调整，不视为甲方违约。 (商品房销售)

点评意见：《合同法》第一百一十二条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 ”

开发商利用格式条款事先设定赔偿金额为总房价款的0%，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第三项的规定，构成排除消费者依法请求损害赔偿的权利的违法行为。根据《合同法》第四十条，此约定明显系免除甲方责任，排除消费者主要权利，排除消费者主张违约金的权利，构成不公平格式条款，属于无效格式条款。

不交物业费就不能办交房

条款9：在办理房屋交付手续前，乙方需预交物业管理费用等相关费用(物业管理费单价以经政府有关部门备案、公示的价格为准)。物业管理费从甲方《房屋交付使用通知书》确定的交房日期次日计算，乙方未按照本条约定预交物业管理费等相关费用的，甲方有权暂不予交付房屋使用且不承担任何责任。 (商品房销售)

点评意见：在商品房买卖过程中，购房者按照合同约定支付房款后就享有依法主张开发商交付房屋的权利。商品房买卖与物业费的交纳是两个不同的法律关系。该条款的违法之处在于将物业费与房屋交付捆绑在一起，不交纳物业费就不交付房屋，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条的规定，属于加重消费者责任的行为。

燃气计量表的维护方是居民

点评意见：在《青岛市燃气管理条例》第二十条规定“管道燃气的民用户的计量表(含计量表)至户外的燃气设施，由燃气经营单位负责管理、维护;计量表至户内燃气燃烧器具之间的燃气设施，由民用户承担管理、维护的责任”，由此可见，计量表的维护方是燃气公司，除非有证据证明计量表是由于用户过错或者第三方过错，燃气公司不能把计量表故障产生的不利后果转嫁给用户。

条款10：因计量表故障而不能正确计量时，按照此表发生故障前3个抄表周期内，正常计量时的平均日用气量乘以计量表故障天数(天数：上次抄表日起到本次抄表日之间的日历天数)，作为计算计量表故障期间须缴纳的燃气费。 (供气)

全国12315互联网平台上线

今后，消费者不用担心异地投诉不方便或者投诉电话接线员下班了。昨天上午，国家工商总局宣布，消费者的投诉和举报均可在网上直接进行，并可随时关注处理进度和结果。

昨天上午，工商总局局长张茅宣布全国12315互联网平台开始试运行，3月15日正式上线。平台的网址是“www.12315.cn”，手机APP名称是“全国12315互联网平台”，微信公众号是“全国12315互联网平台”，微信小程序名称是“12315”。