土地市场的冷热将直接影响供求。
相比较火爆的新房及二手房交易市场，今年截至目前，青岛的土地交易市场却迟迟没有“火”起来，尤其是主城区鲜有土地入市，即使与相对冷清的去年市场比也依旧萧条不少。与此同时，就在一线城市频出“地王”的当下，上半年青岛土地市场并没有跟“疯”。业内人士分析，在新房销售旺盛的背景下，主城土地交易明显不足，受此影响高溢价情况不明显。下半年随着主城区新地项目入市，在开发企业积极拿地的情况下，地价涨，主城区房价依旧看涨。
土地出让整体锐减未显“激烈火拼”
6月21日，青岛市国土资源和房屋管理局发布公告，将挂牌出让位于市北区宜昌路16号的一宗住宅兼商业用地，土地面积共23178.8平方米，约合35亩，挂牌总价超过3.2亿元。该地块是今年青岛主城区(市南、市北、李沧、崂山四区)招拍挂出让的第七宗商住用地(含地下空间)，也是目前为止面积最大的一宗，该地块出让让岛城土地市场的关注度再次提升。
相比较新房及二手房成交火爆现象，今年以来岛城土地交易市场却相对冷清，尤其是主城区鲜有地块推出。2016年1~5月份，主城区、西海岸新区及北岸新城共出让地块65宗，土地出让金总计43.62亿元。相比去年同期已经减少将近7成。
而去年同期，青岛土地交易市场同样整体表现欠佳，但是却出现了多家房企疯抢拿地景象。其中，蚌埠路地块被五家地产大鳄争抢150轮，22.7亿元终嫁海尔;金地携手麦迪绅抢驻青岛，10.3亿元斩获浮山新区黄金地块;金科地产9.6亿元摘得老四方专汽厂地块，目前以上项目大都进入销售期，其中海尔项目、金地项目都成为区域热点楼盘。相比去年，今年的土地交易市场更加“冷清”，尤其是主城区近乎无地出售，因此并没有出现“哄抢”的情况。
此次，市北区宜昌路16号的一宗住宅兼商业用地的出让，业内人士猜测，该地块入市将再次调动开发企业的积极性，土地交易市场“血拼”现象再现。
主城区卖地有限小地块受关注
总体来看，今年土地市场在5月份才掀起一个土地出让的小高潮。5月份，青岛市土地招拍挂市场共出让商住用地34宗，面积1869.26亩，其中成交27宗，面积共1490.48亩，成交总金额约24.6亿元。与上月相比，成交面积上涨了近5倍，成交金额上涨约573%。与去年同期相比，成交面积上涨了超过4倍，成交金额也是翻番。
其中，27宗成交地块分布在西海岸新区、城阳区、高新区、胶州市和平度市5个区市。同样值得注意的是，5月份青岛土地市场上共有7宗商住用地取消拍卖或流拍，数量创下了今年来的新高，而成交宗数也同样创新高。
根据青岛市国土资源和房屋管理局发布的公告，5月青岛土地招拍挂市场新增商住用地中包括两宗主城区土地，即市北区台柳路252号商业地块和李沧区青山路南、万年泉路西住宅兼商业用地，面积分别为8亩和6亩，这两宗地都是挂牌出让。
6月17日结果出炉，其中，台柳路252号无人挂牌出价，由出让人收回;李沧区宅地尽管面积很小，但是同样经过4轮竞拍，由7号竞拍人——青岛新海园房地产开发有限责任公司以4260元/平方米竞得，成交总价2252.9692万元。
下半年土地出让面临“两难境地”
面对上半年主城区内土地出让情况减少的现象，是否意味着真的已经无地可售，记者走访获悉，主城区土地稀缺性的确存在，受城市地理人文因素影响，部分区域内土地稀缺现象存在。尤其面对拆迁问题，可以直接入市的地块很少，除了市南、崂山沿海一线、市北热点片区之外，近几年的新开发区域内地块存量也有限。以东李片区为例，记者从负责该片区土地开发的相关部门获悉，目前该片区的可供出让的土地相比前些年已经明显减少，同样出现“稀缺”的情况。
但是并不是真的无地可售，很多情况下，土地出让无论是有关部门还是开发企业面临的压力都很大。记者采访中了解到，岛城拿地市场的激烈程度一点都不少，开发企业拿地热情依旧很高。“一方面我们迫切希望拿地，因为若不拿地，未来经营将陷入困境，企业或成为行业整合对象;而若积极拿地，目前地价已脱离实际价值，尤其是主城区拿地竞争压力更不会小。”一位渝派地产商在青项目的负责人透露，“我们也看过主城区的很多地块但终究没敢出手”。
根据中国指数研究院青岛分院提供的数据，截止到6月22日，全市总出让地块99幅，其中住宅用地70幅、商业办公用地29幅，其中住宅用地平均溢价率为1.19%，商业办公用地平均溢价率1%，总体溢价率并不是很高。有分析人士表示，总体溢价率不高的一个重要原因，是主城区内新推地块有限，而郊区地块由于处在区域开发期内，相对拿地竞争小，高溢价情况也不明显。
分析人士表示，从上半年卖地情况来看，主城区土地出让明显在“控制”中，没有出现高溢价土地，但是随着新房销售量增加，土地出让不足现象将更加明显。业内专家张百忍表示，2016年的下半年，摆在青岛面前的是一道很棘手的难题：市区不卖地，不出地王，但供求失衡，房价难控;而市区卖地，大家抢，地价涨，出地王，房价或难控。
青岛财经日报/青岛财经网 记者 葛均艳
[相关链接]
上半年全国“地王”频出
中原地产研究部统计数据显示：截至5月31日，全国土地市场“地王”频繁出现，其中按照总价计算，超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中国企比例明显处于历史高位。整体看，105宗地块合计成交总价为3288.2亿元，其中有52宗地被国企获得，合计成交金额达到了1785.8亿元，占比分别为54%左右。
而日前来自澎湃新闻的消息称，一位不愿具名的开发商近日透露，包括国资委在内的多家监管机构，对央企开发企业约谈，口头下发通知，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。各家企业不同，被约谈的央企、国企开发企业都有，主要由所属的监管机构约谈。
其实，央企因为争抢“地王”，曾在早些年就被“喊话”。2012年，北京市海淀区万柳地块在竞拍之前，就享受了地王级的关注。自当年6月19日该地块挂牌竞价起，11个工作日之内收到了10次报价，至当年7月3日，挂牌价格已被抬升至19.56亿元。
在业内人士看来，央企之所以近期持续高价拿地，一方面是凭借低成本的公司债等融资，持续增加了现金储备和流动性储备，所以拿地底气会比较充足。另一方面是来自于央企之间的改革需求，很多企业尤其是非地产类企业或考虑将地产业务列为主营业务，所以拿地方面会比较激进。
地价向房价传导。中原地产首席分析师张大伟表示，二线城市“地王”频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定，整体看，特别是南京、合肥、厦门、苏州，房价上涨的二线“四小龙”成为地王最密集的二线城市，房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。
[编辑：亚麦]分享
大家爱看
