石岭路上一处停工多日的办公楼。
“每天上下班时间，海尔路与同安路十字路口，已经成为让岛城上班族头疼的一大‘堵点’。”在深圳路上班的小徐如此抱怨道。实际上，青岛，这个刚刚进入全球金融中心百强榜单的城市，潜力在飞速增长着正在施工中的北大资源广场。
，金家岭金融中心经过近几年的蓄势期，已经成为颇具关注度的区域之一。尤其是海尔路、深圳路沿线，拥有了目前规模最大的写字楼集群，值得注意的是，近期还将有大量的商业项目还将陆续入市。在住宅市场去库存的大背景下，业内人士提醒，崂山板块已经成为青岛高端写字楼集中区域，在去库存背景下，写字楼密集区应该在避免同质化同时，注重软性服务的差异化，以实现从拿来主义向体验式服务过渡，获取更大的市场竞争力。
现状大量入驻集群化办公商圈成形
海尔路交通拥挤是近几年的问题。记者采访中发现，目前崂山板块已经成为青岛高端写字楼的集中区域，特别是海尔路、深圳路沿线，从最初的天泰金融广场、御龙国际中心、证大大拇指广场、名汇国际、华沃大厦、天宝国际到现在在售的上实啤酒城项目、大荣中心、白金广场、丽海广场、海信创智谷，以及已经开工建设今年将入市的协信青岛环球金融中心、北大资源广场、上实中心等项目，都即将成为青岛高端写字楼的典范。
自2011年4月崂山金融城规划出台至今，在这近4年时间内崂山金融城已趋于成熟，一座国际一流水准的区域性现代金融中心崛起。而崂山金融城当中，金家岭金融新区作为青岛市重点发展财富金融和蓝色金融核心区，必将领跑区域商业商务发展。
从青岛市获批成为财富管理综合改革实验区后，“金家岭”这个名字越来越多地被人们提及。在《青岛市财富管理金融综合改革试验区建设实施方案》中，这里是定位为未来青岛的“曼哈顿”，去年9月份，金家岭金融新区更名为金家岭金融聚集区，截至目前，已经有超过200家各类金融机构入驻。
据了解，2016年金家岭金融区计划新开工金融楼宇面积100万平方米，该区域发展势头强劲，而未来崂山区也将把金家岭金融区打造成国内领先、面向世界的财富管理中心。值得注意的是，目前该片区的财富承载体正处于扩容阶段。作为金家岭金融核心区内的重点项目，环球金融中心已经奠基破土，一度沉寂的北大资源广场也已经动工，标志着区域金融产业发展格局开启新里程，建设青岛财富管理中心战略也由此步入全新高度。
形态类型混搭不乏大型城市综合体
作为崂山区的核心区域，金家岭金融新区占地23.7平方公里，北起株洲路，南至海口路，西起海尔路，东至滨海大道。最初规划时共分为南、北、中三个片区，三大片区定位不同。
南片区又称金融核心区，北起银川东路，南至海口路，西接浮山，东至松岭路，主要是金融的聚集区;中片区金融创智区，北起辽阳东路，南至银川东路，西至海尔路，东至滨海大道，主要功能是教育科研、金融服务、健康宜居和生态休闲;北片区为金融服务区，北起株洲路，南至辽阳东路，西至海尔路，发展定位是金融后台基地、科技服务中心、高新产业园区、康体休闲中心和滨海宜居社区。
根据区域内发展重点不同，该片区的商业地产项目也开始从规划之处就面向客户群。有的项目是纯粹的办公楼，而更多的是城市综合体。比如，处于该片区北大资源广场，毗邻浮山后商圈与崂山商圈，为了更好地贴近客户需求，该项目曾多次变更规划，从产品提供到需求满足不断校正。
北大资源广场策划经理陈阳接受记者采访时曾表示，“作为北大资源的甲级写字楼项目，我们每一步都在斟酌，希望能拿出最好的产品回馈客户，目前项目初步定位为城市复合形商务集群，一旦建成之后，将成为金融中心标志性建筑。”
记者还了解到，该项目特色之一是业态丰富，既有高层甲级写字楼，也有SOHO公寓，还有两个独栋，这也是该项目的一大特色，独栋为大型企业提供殿堂级的办公环境。此外，还将配建13000平方米左右的商业街，该商业街主打文化主题。餐饮部分既有快餐也有品牌餐饮。目前，项目已经动工。
实际上，目前很多写字楼办公项目都认识到了“资源整合”的重要性。大部分项目都针对目标客户，细分市场。“原来很多项目的入驻都是‘拿来主义’，现在更多的开始关注客户的需求，通过直接的体验让客户感知到产品的特色。”戴德梁行青岛分公司商业部分析师告诉记者，写字楼对于开发商的运作能力要求更高，因为其建安成本通常高于住宅，如果销售情况不好，开发商选择自持，要面临较长的资金回笼期;但如果选择散售，又没有稳定的客群，就只能压低售价，盈利很有限。因此，运作起来要更加的“费心”。
支撑新盘供应开闸购物中心扩容
近年来，崂山区的住宅供应在楼市大背景下，一直顶住压力持续对外推送，无论是高端住宅还是普通住宅，一旦入市就成为市场的“抢手货”。早在今年年初，就有9个新楼盘计划今年入市，推出数量与市北区在新盘数量上并列第一。
值得注意的是，崂山区迎来近年来最大新房放量，年内海信都市果岭、城建青岛印象畔、WFC协信中心、海尔Darling庄园、颐惠园、银盛泰·新空间等入市抢客，更有金地悦峰、鲁德海德堡、中联依山伴城、海信依云小镇、鲁商蓝山丽舍等老盘加推新品房源。松岭路沿线也成为新盘扎堆区域，分布着中联依山伴城、海信都市果岭和崂山区新地王地块等项目。
此外，随着常住人口数量与日俱增，平均购买力也不断提高，早有一批大型商超开始进驻。在以海尔路为代表的崂山商圈中，丽达购物中心、乐天玛特超市、金岭尚街已建成开业，总体来看之前该区域的大型购物中心相对缺乏，而随着利群崂山购物广场、金狮广场等大型购物中心的入驻，这一现状将被彻底改写。据悉，利群崂山购物广场项目于2014年8月12日正式开工，将于今年6月17日正式竣工交付，目前整个项目正在如火如荼地施工当中。
记者在采访中获悉，目前在售的多个可商住两用的公寓项目颇受市场青睐。以银盛泰新空间为例，该项目就受到了部分年轻人和投资人士的欢迎,项目位于大拇指广场旁，紧邻M2、M4线地铁，商务生活配套齐全。小SOHO大潜力，新空间12888元/㎡起价着实吸引了一大批名企、创客入住。记者了解到，银盛泰·新空间于去年6月27日首次开盘，销售持续火热，现主力在售建面约38~90㎡的SOHO产品，3.6米挑高，开放户型，可多套打通，主要面向投资客及小微企业主。
业内人士表示，随着住宅扩容及大型购物广场的入驻，将为区域办公商业的发展提供有力的支撑，同时也会反作用于周边的住宅市场。
创新集群化发展同时注重软性配套
在写字楼等商业地产蓬勃发展的同时，库存问题依旧不容忽视。早在今年年初，国土部下属中国土地勘测规划院日前发布的2015年四季度全国主要城市地价监测报告，预测2016年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。
其中，重点提到天津、青岛、大连、沈阳等四个北方二线城市写字楼将面临更大规模的新增供给。届时，供过于求的情况将更加严峻，空置率也将进一步走高。数据显示，去年全年仅华润中心一个项目就带来6万平方米新增供给，全市写字楼可租赁存量为153万平方米。
记者采访获悉，目前小型金融公司依旧是需求主力，同时，由于此类公司的不稳定性，导致青岛写字楼空置率同比上浮2.1个百分点至19.9%。去年四季度末，青岛甲级写字楼租金较之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元，同比下跌0.5%。
尽管目前没有拿到一季度写字楼数据，但是记者通过网上房地产网，查阅了部分写字楼项目的租售情况，数据并不是很乐观。有些项目几个月来租售信息都没有更新。记者走访市北区CBD获悉，除了国际航运中心，中铁诺德广场等一批入市时间稍晚的项目，空置率相对比较高，售卖现象也不理想，大面积空置的现象依旧存在。
青岛某知名业内专家分析道，影响写字楼市场的因素包含城市等级、产业结构、基础设施条件、高素质人才、商务环境等。在写字楼楼宇同质化竞争激烈的情况下品牌开发商在产品研发上应彻底转向“买方思维”，真正实现“把户型研发还给客户”的用户思维。此外，开发商可以多做有特色的产业集群项目，加强楼宇软性配套服务，吸引相关企业入驻。
□青岛财经日报/青岛财经网记者葛均艳
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